La juridiction administrative nous rappelle que, le fait pour un crédit-preneur, lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et donné en sous-location, de simplement déclarer dans l'acte avoir pris connaissance des dispositions de l’article 93 quater-IV ne vaut pas demande de report d’imposition de ladite plus-value.
L'article 93 quater-IV du CGI prévoit un dispositif de report d'imposition de la plus-value constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous-location. Ce dispositif a pour objet d'éviter l'imposition immédiate de la plus-value consécutive au retrait d'actif qui ne dégage pas de liquidités.
Ce régime concerne les contribuables qui pratiquent la sous-location d'immeubles nus pris en crédit-bail, et dont les produits sont imposés dans la catégorie BNC pendant la période de sous-location. Il peut s'agir de personnes physiques, ou d'associés de sociétés de personnes au sens de l'article 8 du CGI.
Le report constitue une simple faculté offerte au contribuable. Il n'est donc applicable que sur demande expresse de sa part.
À défaut, l'intéressé est réputé avoir renoncé à cette faculté et avoir choisi l'application normale des règles de droit commun pour l'imposition de la plus-value ou le cas échéant, de la fraction de plus-value correspondant à ses droits dans la société. Dans ce dernier cas, son choix ne prive pas les autres membres de la société de la possibilité de demander le report d'imposition pour la part de la plus-value imposable à leur nom.
L'application du report est subordonnée à la condition que celui-ci soit demandé dans l'acte authentique constatant le transfert de propriété de l'immeuble suite à la levée de l'option. Dans le cas des sociétés de personnes ou assimilées, chacun des associés souhaitant bénéficier du report d'imposition doit en faire la demande dans l'acte.
L'article 41 novovicies de l'annexe III au CGI dispose :
I. - Pour l'application du IV de l'article 93 quater du code général des impôts, la demande de report d'imposition de la plus-value doit être formulée par les nouveaux propriétaires ou, si le propriétaire des immeubles est une société mentionnée à l'article 8 du code général des impôts, par ceux des associés qui entendent bénéficier du report d'imposition de la plus-value imposable à leur nom.
II. - Les nouveaux propriétaires ou, le cas échéant, les associés qui entendent bénéficier du report d'imposition doivent indiquer sur la déclaration prévue à l'article 97 du code général des impôts le montant de la plus-value dont le report est demandé. Ils joignent à cette déclaration :
a) Une note annexe dans laquelle sont indiqués le nom ou la raison sociale et l'adresse des parties à l'acte, le lieu de situation de l'immeuble, objet du transfert de propriété, la date du transfert ainsi que le montant de la plus-value dont le report d'imposition est demandé ;
b) Un extrait ou une copie de l'acte comportant la demande de report d'imposition de la plus-value.
Rappel des faits :
La SCI G, société de personnes au sens de l’article 8 du CGI, avait pour objet la sous-location d’un local qu’elle avait pris en crédit-bail. Par acte du 25 avril 2014, la SCI G a levé l’option du contrat de crédit-bail. Le service a considéré que l’entrée de cet immeuble dans le patrimoine de la SCI G s’est traduite par un changement de nature de l’activité exercée et que, dès lors, la cessation de son activité initiale et le changement de son régime fiscal ont eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value susceptible d’avoir été acquise à cette date. M. B a été imposé à raison de 5 % du montant de cette plus-value, correspondant à sa quote-part dans la SCI G. M. B et Mme D font appel du jugement du 15 septembre 2020 par lequel le TA d’Orléans a rejeté leur demande de décharge, en droits et pénalités, de cette imposition.
La Cour Administrative d'Appel de Versailles vient de rejeter la requête de M. et Mme B
La Cour souligne que l’acte authentique du 25 avril 2014, qui matérialise l’achat du bien immobilier par la SCI G, précise que
« chacun des associés de la SCI G déclare avoir pris connaissance des dispositions de l’article 31-I de la loi n° 94-126 du 11 février 1994 (article 93 quater IV du CGI) lui permettant de reporter la plus-value consécutive à son changement de régime fiscal (passage du régime des BNC au régime des revenus fonciers) entraîné par la présente levée d’option ».
Pour la Cour, cette mention ne saurait être regardée comme valant demande de report de l’imposition dans les conditions prévues à l'article 93 quater-1 du CGI.
Contrairement à ce que soutiennent les requérants, qui n’ont d’ailleurs rempli aucune des formalités prévues par l’article 41 novovicies de l’annexe III au code général des impôts, l’absence de cette indication dans l’acte authentique précité suffit à les priver définitivement du droit au report de l’imposition de la plus-value, ainsi que l’a prévu le législateur au 3 du IV de l’article 93 quater du code général des impôts, quand bien même les délais de réclamation prévus aux articles R. 196-1 et R. 196-3 du livre des procédures fiscales ne seraient pas expirés. Par suite, ils ne sont pas fondés à demander la décharge des droits mis à leur charge à ce titre.