Dans un contexte de tension croissante sur le marché immobilier et de multiplication des pratiques spéculatives, l'amendement voté par les députés lors des débats sur le PLF2025 vise à réintroduire une mesure qui a déjà fait ses preuves par le passé. Il s'agit d'imposer un délai minimal de détention de cinq ans pour qu'une résidence principale puisse bénéficier de l'exonération de plus-values immobilières (Art. 150-U-II-1° du CGI)
Cette proposition n'est pas une innovation, mais plutôt un retour à une pratique éprouvée. En effet, avant la réforme de 2004, la loi (Art. 150 C du CGI) prévoyait déjà une condition similaire : l'exonération était accordée aux biens constituant la résidence habituelle du propriétaire soit depuis leur acquisition, soit pendant au moins cinq ans. Ce dispositif historique comportait également les mêmes exceptions pour les cessions motivées par des impératifs familiaux ou professionnels.
La mesure adoptée aujourd'hui vise à répondre à un phénomène particulièrement préoccupant dans les zones touristiques, notamment au Pays basque, où certains acquéreurs profitent du régime actuel pour réaliser des "culbutes spéculatives". Ces opérations consistent à acheter un bien, à le déclarer comme résidence principale, puis à le revendre rapidement en profitant de l'exonération fiscale, contribuant ainsi à la hausse des prix de l'immobilier.
Le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts est ainsi rédigé :
« 1° Qui ont constitué la résidence principale du cédant pendant les cinq années précédant le jour de la cession sauf lorsque la cession intervient pour un motif impérieux familial, médical ou professionnel ou en vue d’acquérir un autre bien à destination de résidence principale ; ».
L'amendement prévoit, comme son prédécesseur historique, des exceptions importantes pour ne pas pénaliser les situations légitimes. Ainsi l'exonération demeure sans condition de durée dans trois cas :
- Pour l'achat d'une nouvelle résidence principale
- Pour des motifs familiaux impérieux (décès, séparation)
- Pour des raisons médicales (hospitalisation longue durée, entrée en EHPAD) ou professionnelles (mutation)
Ces dérogations permettent de préserver la mobilité résidentielle des ménages tout en luttant efficacement contre les pratiques spéculatives.
Si cet amendement a été adopté avec un avis favorable du rapporteur au nom de la Commission des Finances, le ministre a quant à lui émis un avis défavorable...
Affaire à suivre...