La juridiction administrative vient de rappeler que dans le cadre d'une acquisition en démembrement de propriété une mauvaise appréciation de la valoristion de l'usufruit temporaire peut révéler l’existence d’une libéralité au profit du nu-propriétaire représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices taxable à l'impôt sur le revenu.
Nouvelle décision, somme toute classique, qui rappelle que l'administration peut remettre en cause un montage en démembrement de propriété sur le seul terrain économique de la valorisation de l’usufruit temporaire sans qu'il soit besoin de mettre en oeuvre la procédure de l'abus de droit fiscal.
Rappel des faits :
La SARL E et Mme B ont acquis, par acte du 30 novembre 2010, respectivement l’usufruit, pour une durée de quinze années, et la nue-propriété d’un local commercial, pour un prix total de 310 .960 €.
A l’issue d’une vérification de comptabilité de la SARL E, l’administration a estimé que le prix de 251. 160 € qu’elle avait acquitté pour acquérir l’usufruit excédait de 21 759 € la valeur de celui-ci et que l’excédent de prix ainsi consenti constituait une libéralité accordée à Mme B nue-propriétaire.
En conséquence, Mme B a été imposée, au titre de l’année 2010, sur le fondement de l’article 111-c du CGI, à raison des revenus distribués correspondant à cette libéralité retenue par administration.
Mme B a relevé appel du jugement du TA de Nice du 27 février 2020 en tant qu’il a rejeté sa demande en décharge.
La cour vient de rejeter la demande de Mme A.
En cas d’acquisition par des personnes distinctes de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, le caractère délibérément majoré du prix payé pour l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à la valeur vénale de cet usufruit, sans que cet écart de prix ne comporte pour l’usufruitier de contrepartie, révèle, en ce qu’elle conduit à une minoration à due concurrence du prix acquitté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété par rapport à la valeur vénale de celle-ci, l’existence, au profit du nu-propriétaire, d’une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l’article 111 du CGI.
Rappel de la méthode d'évaluation :
En l’absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d’évaluation qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où l’acquisition est intervenue. Dans le cas de l’acquisition d’un bien en démembrement de propriété, constitue une telle méthode d’évaluation celle qui définit des prix de la nue-propriété et de l’usufruit tels qu’ils offrent le même taux de rendement interne de l’investissement pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Au cas particulier, le contribuable avait retenu une méthode d'évaluation de l'usufruit temporaire fondée sur les loyers bruts contestée par la Cour :
Cette méthode repose sur des termes de calcul non homogènes et conduit par suite à une rentabilité interne de l’investissement déséquilibrée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et à un partage inexact, à la date de la cession, de la valeur en pleine propriété de l’immeuble entre celle de l’usufruit et celle de la nue-propriété.
Enfin, pour rejeter la demande de Mme A, la cour fait valoir :
- l’écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale de l’usufruit de l’immeuble en cause
- l’absence de contrepartie pour la SARL E
- la communauté d’intérêts existant entre cette société et Mme B, qui est son unique associée.