Un amendement déposé en Commission des Finances de l'AN au PLF2025 propose une refonte du régime fiscal applicable aux plus-values immobilières réalisées lors de la cession de biens immobiliers, hors résidence principale.
Actuellement, les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de biens immobiliers (hors résidence principale) sont soumises à l'impôt sur le revenu (IR) au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %. La plus-value imposable est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, en tenant compte éventuellement d'un abattement pour durée de détention et de certaines majorations comme les dépenses de travaux.
Le mécanisme des abattements pour durée de détention permet une réduction progressive de la plus-value imposable en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée d'IR au bout de 22 ans de détention et totalement exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Le dispositif actuel est critiqué pour plusieurs raisons.
- D'une part, il désincite à la circulation du capital immobilier, car les propriétaires sont encouragés à conserver leurs biens sur une longue durée afin de bénéficier de l'exonération totale. Cela peut limiter la fluidité du marché immobilier et retarder la mise à disposition de biens sur le marché.
- D'autre part, la rétention prolongée de biens immobiliers sans investissement continu dans leur entretien peut conduire à la dégradation du parc immobilier, avec des logements qui ne sont pas toujours maintenus en bon état.
De plus, l'abattement pour durée de détention est perçu comme injuste, car la plus-value réalisée est souvent due aux conditions de marché plutôt qu'à l'action du propriétaire. Les propriétaires bénéficient ainsi d'un avantage fiscal important sans nécessairement avoir contribué à l'augmentation de la valeur du bien par des investissements ou des améliorations.
L'amendement n°I-CF1814 du groupe démocrate déposé en commission des Finances de l'Assemblée Nationale propose de supprimer les abattements pour durée de détention et de les remplacer par un abattement correspondant à l'actualisation du prix d'acquisition en fonction de l'inflation.
Concrètement, la plus-value brute serait réduite de l'écart entre le prix d'acquisition initial et ce même prix actualisé selon le dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'INSEE. Ce mécanisme permettrait de tenir compte de l'érosion monétaire et de calculer une plus-value réelle, en neutralisant l'effet de l'inflation.
Par ailleurs, l'amendement prévoit d'appliquer aux plus-values immobilières le prélèvement forfaitaire unique (PFU), actuellement de 30 %, alignant ainsi leur fiscalité sur celle des plus-values mobilières. Cela simplifierait le régime fiscal et pourrait être perçu comme plus équitable.
La réforme s'appliquerait progressivement : à partir du 1er janvier 2026 pour les cessions de terrains à bâtir, puis à partir du 1er janvier 2027 pour les autres biens immobiliers bâtis. Cette entrée en vigueur échelonnée vise à permettre aux acteurs du marché de s'adapter aux nouvelles règles.
- La suppression des abattements pour durée de détention et l'introduction de l'indexation sur l'inflation modifieraient significativement le calcul des plus-values immobilières. Les propriétaires ne seraient plus incités à conserver leurs biens uniquement pour des raisons fiscales, ce qui pourrait dynamiser le marché immobilier en augmentant le nombre de biens disponibles à la vente.
- L'application du PFU à 30 % simplifierait le régime d'imposition et pourrait réduire le taux effectif d'imposition pour certains contribuables, notamment ceux qui, dans le régime actuel, sont soumis à une imposition de 36,2 %. Toutefois, pour ceux qui bénéficiaient de l'exonération totale après 22 ou 30 ans de détention, cette réforme représenterait une augmentation de la charge fiscale.
- L'entrée en vigueur progressive de la réforme pourrait engendrer un choc d'offre sur le marché immobilier dans les années précédant son application, les propriétaires pouvant être incités à vendre avant que les nouvelles règles ne s'appliquent. Cela pourrait contribuer à augmenter l'offre de logements et à modérer les prix dans un contexte où la demande est forte.
Cette réforme vise à rendre le système fiscal plus juste en alignant la taxation des plus-values immobilières sur les plus-values mobilières et en éliminant un avantage fiscal considéré comme injustifié. En tenant compte de l'inflation, elle permet de calculer une plus-value réelle, reflétant mieux le gain effectif du propriétaire.
Cependant, elle pourrait être perçue comme pénalisante par les propriétaires de longue date qui comptaient sur l'exonération pour maximiser le produit de la vente de leur bien.
Affaire à suivre...