Le juge de l'impôt apporte un éclairage important sur la détermination du prix d'acquisition à retenir lors du calcul de la plus-value immobilière en cas de cession d'une partie d'un bien acquis initialement dans le cadre d'une acquisition globale. Cette décision vient préciser la notion de "prix stipulé dans l'acte" au sens de l'article 150 VB du CGI et délimite la portée des mentions figurant dans la partie normalisée des actes soumis à publicité foncière.
L'article 150 VB du CGI établit, en matière de plus-value immobilière, les modalités de détermination du prix d'acquisition : il s'agit du "prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte". À défaut de prix stipulé dans l'acte, "le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties".
Cette disposition est complétée par l'article 74 SD de l'annexe II au CGI qui précise que "lorsque la cession porte sur une partie seulement d'un bien, le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie".
Ces dispositions ont été reprises dans la base BOFIP-Impôts BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n°130 :
La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l'annexe II au CGI ). Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d'acquisition dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même ( article 74 SF de l'annexe II au CGI ).
Par ailleurs, les règles de publicité foncière, notamment les articles 28, 34 et 34-1 du décret du 4 janvier 1955, imposent certaines mentions obligatoires dans les actes publiés au fichier immobilier, dont le prix et les déclarations nécessaires à la liquidation, à l'assiette ou au contrôle des impôts.
Rappel des faits
M. B et Mme A ont acquis en indivision, le 2 juin 2004, trois parcelles de terrain pour un prix global de 2 000 000 € :
- Deux parcelles cadastrées F 1028 et F 1993, supportant un bâtiment à usage de ferme, des dépendances et un terrain attenant
- Une parcelle cadastrée F 6513, supportant un bâtiment à usage de bergerie, avec terrain attenant
Le 25 janvier 2010, les propriétaires ont procédé à la division de la parcelle F 6513 en deux parcelles, cadastrées F 6873 et F 6874.
Le 27 février 2014, ils ont vendu le chalet qu'ils avaient fait édifier sur la parcelle F 6873, avec le terrain attenant, pour un prix global de 7 900 000 €.
Pour le calcul de la plus-value, M. B et Mme A ont estimé le prix d'acquisition (en 2004) de la partie du bien revendue en 2014 à 1 120 000 €, en se fondant sur sa valeur vénale déterminée en fonction de son potentiel de surface hors œuvre nette (SHON) constructible de 560 m². Mme A, propriétaire de la moitié du bien, a donc déclaré un prix d'acquisition de 560 000 € pour sa quote-part.
L'administration fiscale a contesté cette évaluation et a retenu, pour l'ensemble de la parcelle F 6513 originelle, un prix d'acquisition de 500 800 €, correspondant au montant mentionné dans la partie normalisée de l'acte d'acquisition du 2 juin 2004 relative aux déclarations sur les plus-values des vendeurs. Ce montant a été ramené à 454 589 € pour la seule parcelle F 6873 compte tenu de la division parcellaire intervenue, soit un prix d'acquisition de 227 294 € pour la quote-part de Mme A....
Cette rectification a entraîné des rappels d'impôt sur le revenu, de taxe sur les plus-values supérieures à 50 000€, de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et de contributions sociales, assortis d'une majoration de 40% pour manquement délibéré.
Le tribunal administratif de Grenoble, puis la cour administrative d'appel de Lyon ont rejeté les recours de Mme A contre ces impositions, considérant que le prix mentionné dans la partie normalisée de l'acte d'acquisition devait être regardé comme le prix d'acquisition stipulé dans l'acte au sens de l'article 150 VB du CGI. Mme A s'est pourvue en cassation.
Notre article sur l'arrêt de la CAA de Lyon : Plus-value immobilière et prix d'acquisition : de l'opposabilité de la ventilation figurant dans la partie normalisée de l'acte de vente initial
La haute juridiction administrative rappelle d'abord que, lorsque la cession porte sur une partie seulement d'un bien, le prix d'acquisition à retenir est celui de cette seule partie et qu'à défaut de prix stipulé dans l'acte pour celle-ci, doit être recherchée sa valeur vénale à sa date d'entrée dans le patrimoine du cédant.
3. Il résulte des dispositions de l'article 150 VB du code général des impôts et de l'article 74 SD de l'annexe II à ce code citées au point 2 que, lorsque la cession porte sur une partie seulement d'un bien, le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie et, qu'à défaut de prix stipulé dans l'acte pour celle-ci, doit être recherchée sa valeur vénale à sa date d'entrée dans le patrimoine du cédant.
Le Conseil considère ensuite que la cour a commis une erreur de droit en jugeant que :
le prix mentionné par les seuls cédants issu de la ventilation unilatérale du prix stipulé dans cet acte pour l'ensemble des parcelles cédées entre ses différentes composantes en vue de calculer le montant de leur plus-value et de leur imposition, dans la partie normalisée de l'acte d'acquisition du 2 juin 2004 [...], devait être regardé comme le prix d'acquisition stipulé dans l'acte du bien immobilier en cause au sens et pour l'application du I de l'article 150 VB du code général des impôts
Selon le Conseil d'État, la cour aurait dû rechercher la valeur vénale réelle du bien à la date d'entrée dans le patrimoine de Mme A..., puisqu'il n'y avait pas de prix spécifiquement stipulé pour la parcelle concernée dans l'acte d'acquisition.
Autrement dit, les mentions unilatérales figurant dans la partie normalisée de l'acte de vente immobilière destinée aux formalités de publicité foncière, notamment lorsqu'elles émanent des seuls vendeurs et visent uniquement le calcul de leur propre plus-value, ne peuvent être considérées comme un "prix stipulé" au sens de l'article 150 VB du CGI pour le calcul de la plus-value immobilière.