Le juge de l'impôt nous rappelle, dans le cadre de la revente immobilière d'une partie d'un bien, que la ventilation opérée par le précédent vendeur dans la partie normalisée de l'acte de vente initial est opposable à l'acquéreur revendeur pour l'application de l'article 150 VB-I du CGI.
Pour mémoire, en matière de plus-value immobilière et en cas d'acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition à retenir est, en application de l'article 150 VB du CGI le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte.
Quand la vente porte sur la une partie d'un bien acquis à titre onéreux, l'administration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n°130) précise que la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie ( Art. 74 SD de l'annexe II au CGI ). Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d'acquisition dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même ( Art. 74 SF de l'annexe II au CGI ).
Rappel des faits :
M. B et Mme A ont acquis en indivision, le 2 juin 2004, d'une part, deux parcelles de terrain, cadastrées section F n° 1028 et n° 1993, d'une surface totale de 2 243 m2, supportant un bâtiment à usage de ferme, dépendances et terrain attenant et, d'autre part, une parcelle, cadastrée section F n° 6513, d'une surface de 1 333 m², supportant un bâtiment à usage de bergerie avec terrain attenant, au prix global de 2 000 000 €.
Ils ont conservé la ferme, qu'ils ont rénovée pour en faire leur résidence principale et procédé, le 25 janvier 2010, à la division cadastrale de la parcelle n° 6513, dont ils ont conservé une surface de 123 m2.
Ils ont ensuite revendu, le 27 février 2014, le chalet qu'ils ont fait édifier sur la parcelle cadastrée section F n° 6873, d'une surface de 1 210 m2, issue de cette division, pour un prix global de 7 900 000, soit 3 950 000 € chacun.
Mme A a déclaré une plus-value immobilière taxable au titre de cette vente de 767 360 €, après avoir retenu, pour le calcul de celle-ci, un prix d'acquisition de la partie de la propriété revendue de 560 000 €. Pour calculer la plus-value immobilière réalisée à l'occasion de cette cession, M. B et Mme A ont évalué le prix d'acquisition de la partie du bien immobilier qu'ils ont revendue, issue de l'ensemble immobilier dont ils sont propriétaires depuis 2004, en se fondant sur la valeur vénale de celle-ci, déterminée en fonction de son potentiel de surface hors œuvre nette (SHON) constructible, soit un prix d'acquisition de 1 120 000 €, mentionné dans l'acte de vente du 27 février 2014, pour une SHON de 560 m2.
L'administration fiscale a remis en cause les modalités de détermination du prix d'achat du bien revendu. Elle a retenu comme prix d'acquisition celui de 500 800 € mentionné dans l'acte d'acquisition du 2 juin 2004 pour la parcelle supportant la bergerie, ramené à 454 589 €, compte tenu de la division parcellaire intervenue, soit un prix d'acquisition, s'agissant de Mme A, de 227 294 € et une plus-value taxable de 981 087 €
Mme A fait appel du jugement du 28 janvier 2022 par lequel le TA de Grenoble a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et majorations.
La Cour vient de rejeter la demande de Mme A.
Mme A faisait valoir que l'acquisition a été faite pour un prix global, sans ventilation entre les différentes partie de la propriété.
Toutefois, il ressort des termes de l'acte d'achat du 12 juin 2004 que celui-ci mentionne, dans sa partie normalisée, sous la rubrique intitulée " déclarations sur les plus-values ", une répartition du prix entre, d'une part, les parcelles cadastrées section F n° 1028 et 1993, supportant la ferme et ses dépendances, dont le prix est évalué à 1 499 200 € et, d'autre part, la parcelle, alors cadastrée section F n° 6513, supportant la bergerie, dont le prix est évalué à 500 800 €.
Partant, pour la Cour, ce prix est opposable à Mme A acquéreur-revendeur.
Mme A, qui a signé l'acte d'acquisition et en a paraphé toutes les pages, n'est pas fondée à soutenir que cette ventilation, qui figure dans cet acte, ne lui serait pas opposable, en ce qu'elle résulte d'une déclaration des vendeurs en vue de la déclaration des plus-values auxquelles ils sont soumis.
Dans ces conditions, le prix de 500 800 €, retenu par l'administration, doit être regardé comme le prix d'acquisition stipulé dans l'acte, au sens et pour l'application du I de l'article 150 VB du code général des impôts.
Au demeurant, la méthode de ventilation du prix d'acquisition au prorata du potentiel de SHON constructible, n'apparaît pas, contrairement à ce que soutient Mme A et même si elle a été validée par son notaire, plus à même de refléter la valeur réelle du bien acquis en 2004, dès lors, d'une part, qu'elle aboutit à une évaluation sans lien avec la consistance de celui-ci, la partie du tènement, d'une surface beaucoup plus grande et supportant une ferme habitable se voyant attribuer un prix de 880 000€s, très inférieur à celui de la parcelle, de taille plus modeste, supportant une bergerie et d'autre part, qu'elle se fonde sur des droits à construire seulement hypothétiques à la date à d'acquisition.