Un parlementaire interroge le Gouvernement concernant l'interprétation administrative du nouveau dispositif d'exonération des dons familiaux introduit par l'article 71 de la loi de finances pour 2025 (Art. 790 A bis du CGI).
Pour mémoire, le dispositif réintroduit par la loi de finances pour 2025 (Art. 71) permet une exonération temporaire des droits de mutation pour les dons familiaux, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, lorsque les sommes sont affectées à l'acquisition/construction d'une résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique.
Le nouveau dispositif se caractérise par un triple encadrement :
- Encadrement familial : L'exonération s'applique aux dons consentis en ligne directe descendante (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) et, à défaut seulement, aux neveux et nièces.
- Encadrement financier : L'exonération est soumise à une double limite : 100 000 € par donateur à un même donataire, et un plafond global de 300 000 euros par donataire.
- Encadrement temporel et d'usage : Les sommes doivent être utilisées dans un délai de six mois pour soit acquérir/construire une résidence principale, soit réaliser des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire. De plus, le bien doit être conservé pendant cinq ans comme résidence principale ou être loué (hors location intrafamiliale).
Le dispositif prévoit également des garde-fous pour éviter le cumul d'avantages fiscaux : les dépenses ayant bénéficié d'autres aides (crédit d'impôt services à la personne, MaPrimeRénov', etc.) sont exclues de l'exonération.
L’article 19 de la LFR pour 2020 avait institué à l’article 790 A bis du CGI, sous conditions, une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons familiaux, dans la limite de 100 000 €. L’exonération concernait les dons de sommes d’argent consentis et versés entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 au profit d’un descendant, enfant, petit-enfant ou, à défaut, de neveux ou nièces lorsque ces sommes étaient affectées dans les trois mois à la souscription au capital initial ou à une augmentation du capital d’une petite entreprise européenne, à des travaux de rénovation énergétique ou à la construction de la résidence principale du donataire.
Ce dispositif fiscal qui constituait un levier pour relancer le secteur du bâtiment et redonner confiance aux ménages s’est éteint au 30 juin 2021 sans que l’administration n’ait précisé ses modalités d’application.
Cependant, selon l'interpellation de la députée Tiffany Joncour, l'administration fiscale (DGFiP) aurait adopté une position restrictive en excluant du bénéfice de l'exonération les projets de construction de maisons individuelles hors cadre VEFA. Cette position administrative suscite trois problèmes majeurs :
- Une limitation non prévue par le texte : L'article 790 A bis évoque "l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement" sans exclure explicitement les constructions individuelles.
- Une contradiction avec l'objectif social du dispositif : Le soutien à l'accession à la propriété, particulièrement en zones périurbaines où la construction individuelle est privilégiée, se trouve entravé.
- Un décalage avec le contexte économique : La mesure intervient dans un contexte de crise du logement et de ralentissement de la construction individuelle, rendant cette restriction contre-productive.
Comme le suggère la députée, l'administration pourrait préciser dans ses commentaires que la notion d'"acquisition d'un logement neuf" englobe également les opérations de construction individuelle, dès lors que les fonds sont affectés dans le délai requis.
Si nécessaire, une disposition législative ou réglementaire pourrait explicitement inclure les constructions individuelles dans le champ d'application de l'article 790 A bis du CGI.
Enfin, pour garantir la sécurité juridique des projets déjà engagés, Madame Joncour propose enfin que toute clarification devrait s'appliquer rétroactivement à compter du 15 février 2025.