Le ministre de l’économie et des finances vient d’apporter des précisions concernant l’évaluation, en matière d’ISF, des biens loués dans le cadre d’un bail emphytéotique.
L’emphytéose est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble en confère la jouissance et la possession à longue durée à un preneur, l’emphytéote, moyennant une redevance en général modique et la charge de faire toutes les améliorations nécessaires sans pouvoir en réclamer le prix à l’expiration du contrat.
Conclu pour une durée de plus dix huit ans sans pouvoir excéder quatre vingt dix neufs ans, ce contrat opère un démembrement de propriété : le droit du preneur est un droit réel immobilier susceptible d’être hypothéqué ou aliéné (Article L. 451-1 al. 1, C. Rural).
En matière de bail emphytéotique comme en matière de bail à construction et sauf stipulations contraires de l’acte constitutif du bail, le bailleur reste propriétaire du terrain pendant la durée du bail et devient propriétaire en fin de bail des constructions édifiées.
Qu’en est-il en matière d’ISF
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S’agissant du bail à construction, l’administration a précisé, que durant le bail, le bailleur propriétaire du terrain doit déclarer dans son patrimoine imposable la valeur vénale du terrain déterminée en tenant compte de l’existence du bail à construction . Le preneur, titulaire d’un droit réel immobilier, est quant à lui imposé sur la valeur vénale des droits que lui confère le bail, notamment sur les constructions (Doctrine Administrative 7 S-3211 n° 6, 1er octobre 1999) .
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S’agissant du bail emphytéotique , le ministre de l’économie et des finances vient de rappeler que les propriétaires de biens donnés à bail emphytéotique ne peuvent être assimilés à des nus-propriétaires et qu’ils demeurent dès lors soumis à l’ISF du chef des biens concernés. Concernant l’évaluation de ces biens immobiliers donnés à bail emphytéotique le ministre « admet que le redevable puisse procéder à une décote dont l’importance sera fonction des contraintes propres au bail, telles que la durée qui reste à courir (dégressivité de la décote), le montant des loyers ou l’existence de constructions mises à la charge du preneur et qui seront la propriété du bailleur à l’issue du bail » .