La juridiction administrative vient de rappeler que si un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du seul fait que le cédant a libéré les lieux avant la cession, c'est à la condition que la vente intervienne dans un délai qui puisse être regardé comme normal, délai qui est notamment apprécié à la lumière des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente du bien.
En principe pour bénéficier de l’éxonération de plus-value immobilière au titre de la "résidence principale" le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession.
Pour autant l’administration admet, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation , y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal .
Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération , notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190
Rappel des faits :
M. C a fait l’objet d’un contrôle sur pièces de son dossier fiscal, à l’issue duquel l’administration fiscale a remis en cause, selon la procédure de rectification contradictoire, l’exonération (Résidence principale) d’imposition de la plus-value immobilière qu’il a réalisée lors de la vente, le 7 juin 2017, d’un appartement situé à Paris (17ème arrondissement).
Estimant que la plus-value immobilière qu’il a réalisée à l’occasion de la vente de sa résidence principale doit être exonérée en application de l'article 150 U-II-1° du CGI, M.C a saisi la juridiction administrative.
Le Tribunal administratif vient de rejeter la demande de M.C
Au cas particulier, M.C avait quitté son domicile parisien (objet de la cession) en décembre 2015 pour s’installer à Garches (Hauts-de-Seine) et la vente n'est intervenue que le 7 juin 2017.
Rappellons que le juge a par le passé jugé que l'exonération «résidence principale» s'appliquait en dépit d'un délai d'inoccupation de 28 mois
En l'espèce, l'administration a considéré, au regard des circonstances, que le délai pour vendre ne pouvait être regardé comme normal.
M. C estime qu'il a accompli les diligences nécessaires pour vendre ce bien dans les meilleurs délais, malgré ses caractéristiques particulières et les conditions du marché. Pour en justifier, il produit trois mandats de vente conclus les 16 novembre 2014, 24 mars 2015 et 17 décembre 2015 avec des agences immobilières, le dernier prévoyant un prix de vente de 2 332 800 € hors honoraires, soit un montant légèrement supérieur au prix de cession final de 2 250 000 €.
Le tribunal fait valoir :
- que la dernière agence immobilière sollicitée a indiqué dans un courrier du 21 janvier 2019, en réponse à un droit de communication exercé par le service, que le mandat précité ne lui avait jamais été retourné signé et qu’elle n’avait dès lors procédé à aucune démarche de vente ;
- que les deux premiers mandats mentionnaient un prix de vente supérieur de plus de 17 % au prix de cession final et qu’une des agences lui avait signalé l’inadéquation de ce prix avec l’état du marché ;
- que M. C ne justifie d’aucune diligence à compter du 15 novembre 2015, date d’expiration du plus long de ces deux mandats, destinée à faciliter la vente du bien, tant en adaptant le prix de vente qu’en sollicitant d’autres mandataires ;
- que M.C ne justifie pas de circonstances particulières, ni sur l’état du marché, ni sur les caractéristiques de l’appartement, qui expliqueraient que la vente soit intervenue dans un délai de trente mois à compter de la date du premier mandat de vente.
Dans ces conditions, faute de tout élément attestant de diligences à compter du mois de décembre 2015 jusqu’à la date effective de cession du bien le 7 juin 2017, le délai pendant lequel l’appartement est demeuré inoccupé ne peut être regardé comme normal.