Dans un contexte de crise immobilière marquée par une baisse significative des transactions (-15% en 2023) et une hausse spectaculaire des taux d'intérêt, deux propositions de loi ont été déposées pour réformer le régime des plus-values immobilières. Si elles partagent l'objectif commun de fluidifier le marché immobilier, elles proposent des approches différentes mais complémentaires.
Ces deux textes s'attaquent à la même problématique - la complexité et la lourdeur du régime d'exonération des plus-values immobilières - mais avec des ambitions différentes.
La proposition de loi Blanchet adopte une approche prudente et temporaire : elle vise simplement à aligner le régime des prélèvements sociaux sur celui de l'impôt sur le revenu, en ramenant le délai d'exonération totale à 22 ans, pour une durée limitée à trois ans. Cette mesure pourrait être rapidement mise en œuvre pour répondre à l'urgence de la situation.
PROPOSITION DE LOI
Article 1er
I. – Le 2 du VI de l’article L. 136‑7 du code de la sécurité sociale est ainsi modifié :
1° À la fin du premier alinéa, les mots : « , en lieu et place de l’abattement mentionné aux premier à troisième alinéas du I de l’article 150 VC dudit code, d’un abattement fixé à : « sont remplacés par les mots : « de l’abattement mentionné aux premiers à troisième alinéas du I de l’article 150 VC dudit code. » ;
2° Les a à c sont abrogés.
II. – Le I du présent article s’applique pour une durée de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi.
La proposition de loi Pauget va plus loin : elle suggère de ramener l'ensemble des délais d'exonération (IR et prélèvements sociaux) à 15 ans, avec un système d'abattement simplifié de 10% par an au-delà de la cinquième année. Cette réforme structurelle s'inspire des pratiques de nos voisins européens (5 ans en Belgique et Italie, 10 ans en Allemagne).
PROPOSITION DE LOI
Article 1er
Le I de l’article 150 VC du code général des impôts est ainsi modifié :
1° À la fin du premier alinéa, les mots : « fixé à : « sont remplacés par les mots : « de 10 % pour chaque année de détention au delà de la cinquième. » ;
2° Les deuxième et troisième alinéas sont supprimés ;
3° Au quatrième alinéa, le taux : « 5 % » est remplacé par le taux : « 10 % » ;
4° Au cinquième alinéa, les mots : « deuxième à quatrième alinéas » sont remplacés par les mots : « deux premiers alinéas du présent I ».
Article 2
Le 2 du VI de l’article L. 136‑7 du code de la sécurité sociale est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) Les mots : « , en lieu et place » sont supprimés ;
b) Les mots : « aux premier à troisième alinéas » sont remplacés par les mots : « au premier alinéa » ;
c) À la fin, les mots : « , d’un abattement fixé à : « sont supprimés ;
2° Les a à c sont abrogés.
Les deux textes partagent plusieurs constats :
- Le système actuel à deux vitesses (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) est trop complexe
- Les délais d'exonération trop longs figent le marché
- La fiscalité actuelle constitue un frein aux transactions
La différence principale réside dans l'ambition et la temporalité : la proposition Blanchet propose une mesure corrective et temporaire, tandis que la proposition Pauget vise une réforme structurelle et permanente.
Ces deux approches, loin d'être contradictoires, pourraient être complémentaires : adoption de la mesure Blanchet à court terme pour répondre à l'urgence, suivie d'une réforme plus profonde dans l'esprit de la proposition Pauget pour moderniser durablement notre fiscalité immobilière.
Affaire à suivre