Les règles de détermination de la plus-value immobilière interdisent de valoriser en majoration du prix d'acquisition des travaux ayant déjà réduit l'assiette des revenus fonciers. Le juge de l'impôt vient de préciser la portée de cette interdiction dans une hypothèse particulière : celle où les travaux, bien que déduits, ont été financés par une indemnité d'assurance elle-même taxée.
Le calcul de la plus-value immobilière imposable repose sur une équation en apparence simple : la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
Toutefois, l'article 150 VB du CGI permet de majorer le prix d'acquisition de certaines dépenses, notamment les travaux. L'alinéa 4° du II de cet article précise que seules sont admises les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à la condition expresse qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment via le régime des revenus fonciers).
Cette règle de « non-cumul » vise à empêcher qu'une même dépense ne procure un double avantage fiscal. Le juge de l'impôt nous rappelle ici que le mode de financement de ces travaux (indemnités d'assurance) est indifférente.
Rappel des faits :
La SCI MM a cédé en avril 2022 deux lots d'un immeuble d'habitation détenu depuis 1994. À la suite de cette cession, la société a déposé une déclaration rectificative sollicitant la restitution d'une partie des contributions sociales acquittées, au motif que le prix d'acquisition aurait dû être majoré du coût de travaux de réhabilitation réalisés en 2014. Ces travaux, d'un montant significatif, avaient été rendus nécessaires par une infestation de mérule.
La particularité du dossier résidait dans le traitement fiscal antérieur de ces travaux. La SCI admettait les avoir déduits de ses revenus fonciers mais faisait valoir qu'ils avaient été financés par des indemnités d'assurance (garantie décennale et pertes locatives). Conformément à l'article 29 du CGI, ces indemnités avaient été déclarées en recettes brutes et donc soumises à l'impôt. Le contribuable soutenait dès lors une thèse de neutralité économique : puisque l'indemnité imposable avait compensé la charge déductible, l'opération était blanche fiscalement. En conséquence, la SCI estimait que les travaux n'avaient pas été réellement « pris en compte » pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'ils pouvaient légitimement venir majorer le prix d'acquisition pour réduire la plus-value.
Elle soutient que l’imposition des indemnités d’assurances ayant servi à financer les travaux compense la déduction de ces derniers et que, par suite, ces dépenses de travaux ne peuvent être regardées comme ayant déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, au sens du 4° du II de l’article 150 VB.
L'administration a rejeté la réclamation, estimant que dès lors que les travaux ont figuré dans les charges des revenus fonciers, la condition de l'article 150 VB n'était pas remplie. Le traitement comptable des indemnités est une opération distincte.La SCI a saisi le Tribunal administratif.
Le Tribunal administratif de Rennes vient de rejeter la requête