Une fois n’est pas coutume les propriétaires de terrains à bâtir sont contraints de mettre la main à la poche pour participer à l’effort fiscal national. Si le principe d’un durcissement de la fiscalité des terrains à bâtir n’a surpris personne, la mesure proposée se révèle, en définitive, beaucoup plus dure que celle qui se profilait depuis plusieurs mois (abattement dégressif).
La proposition d’aménagement du régime des plus-values immobilières dégagées lors de la mutation d’un terrain à bâtir ressortant du projet de loi de finances pour 2013 s’échelonne sur deux périodes.
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Période |
Modalités de détermination des plus-values immobilières |
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Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014 |
Régime transitoire : les opérations engagées par une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013, à condition qu’elles donnent lieu à la signature de l’acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014, continueront à bénéficier de l’abattement pour durée de détention |
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A compter du 1er janvier 2015 |
Leur imposition à la source au taux proportionnel de 19 % le jour de la cession chez le notaire ne constituerait plus qu’un simple « acompte », le cas échéant restituable, de l’impôt sur le revenu dû au barème progressif l’année suivante. |
Les contribuables qui réaliseront une plus-value lors de la cession de terrains à bâtir (détenus depuis plus de quatre ans à la date de la cession) pourront demander à bénéficier du régime du quotient ( Article 163-0 A du CGI ) même si le montant de cette plus-value n’excède pas la moyenne des revenus nets imposables des trois dernières années.
1. Une mesure qui vise les « terrains à bâtir »
Pour mémoire, sont considérés comme terrains à bâtir , les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ( Art. 257-I-2-1° du CGI )
En application de ce texte, la qualification de terrain à bâtir est acquise indépendamment de la question de savoir si la réalisation concrète d’une construction se trouve en outre subordonnée à la réalisation d’autres conditions tenant, par exemple, à des exigences de surface, de densité ou de consistance, ou encore au respect de servitudes du fait de tiers.
Comme le souligne l’Administration fiscale , «sont donc désormais sans incidence sur cette qualification tant les intentions de l’acquéreur du terrain que l’emploi qui en est effectivement fait, quand bien même ils déterminent le régime des droits de mutation quand l’acquéreur est un assujetti à la TVA»
2. La fenêtre de tir
Le gouvernement institue un régime transitoire permettant au propriétaires fonciers de bénéficier de l'abattement pour durée de détention dès lors que les deux conditions cumulatives sont respectées :
- une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 1er janvier 2013,
- la signature de l’acte authentique de cession avant le 1er janvier 2014.
Même si ce délai, d'un an minimum, entre la promesse et la vente définitive est court (Il n’est pas rare qu’un délai de plusieurs mois, voire, plusieurs années s’écoulent entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique) il devrait permettre à de nombreux propriétaires de céder leur terrain en franchise d'impôt.
Contrairement aux immeubles, la vente d’un terrain est subordonnée au respect d’une réglementation particulièrement lourde d’un point de vue juridique : attente d’une modification de la réglementation locale d’urbanisme, fouilles archéologiques préventives, autorisations administratives, assainissement... Autant de conditions suspensives qui peuvent retarder la cession définitive sans pour autant remettre en cause l’engagement du vendeur.
Nous rappellerons enfin que conformément aux dispositions de l’article 1328 du code civil, outre l’enregistrement de l’acte, deux événements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé :
- le décès de l’un de ceux qui ont signé l’acte. L’acte reçoit une date fixe à la date du décès ;
- la constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public ({fol}/plus-value-immobiliere-sur-les-terrains-l-administration-detaille-le-mecanisme-du-regime-transitoire.html[_Rescrit fiscal du 13 mars 2012_]).
3. Un régime transitoire a saisir en l'absence d'alternative
Les propriétaires fonciers auront tout intérêt à agir dans le cadre du régime transitoire exposé ci-avant étant donné qu'ils ne disposent plus, le cas échéant, de la faculté de se prévaloir de l'exonération au titre des dépendances immédiates et nécessaires (Art. 150-U-Ii-3° du CGI) de l'habitation principale.
En effet, les cessions de terrains à bâtir tels que définis à l’article 257-I-2-1° précité, qui interviennent simultanément à la cession de la résidence principale, restent soumises au régime des plus-values immobilières, y compris lorsque lesdites cessions interviennent auprès de deux acquéreurs distincts.
« Ainsi, lorsque le terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912, § 340 issue de l'instruction du 18 avril 2012, BOI 8 M-3-12)