Le juge nous rappelle les modalités de calcul d’une plus-value immobilière d’un bien acquis moyennant le paiement d’une rente viagère et revendu en pleine propriété après décès du crédirentier et extinction de l’usufruit.
En cas de revente de biens acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, la doctrine BOFIP (BOI 8 M-1-04 reprise au BOFIP-Impôt BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912, n°80) commentant les dispositions de l’article 150-VB-I, al 2 du CGI dispose que le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.
Toutefois, afin de tenir compte, pour le calcul de la plus-value, du caractère essentiellement aléatoire du contrat de rente viagère, il a été décidé d’autoriser le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l’acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente. La même option est ouverte aux contribuables qui, ayant cédé un bien acquis dans les mêmes conditions, conservent à leur charge le service de la rente viagère. Étant donné que, dans ce cas, la rente restant à courir ne fait pas l’objet d’une évaluation dans l’acte de cession, le contribuable devra indiquer dans sa demande, les éléments qui ont servi de base à l’évaluation de la rente retenue en majoration du prix d’acquisition.
Cette mesure de tempérament est également susceptible de s’appliquer lorsque le crédirentier est décédé au moment de la vente du bien. Dans cette hypothèse, il convient de retenir comme prix d’acquisition le montant des arrérages effectivement versés majoré, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.
Rappel des faits :
Les époux C ont acquis en 2014, moyennant le versement d'une somme numéraire et d'une rente viagère, la pleine propriété, grevée du droit d'usage et d'habitation au profit du cédant (Le prix de vente a été fixé la somme de 61 675 €, dont 16 350 € versés le jour de la vente, le solde ayant été converti en une rente mensuelle de 300 €), d'une maison sise à l'Ilse Jourdain, qu'ils ont revendue en 2019 à la suite du décès du cédant.
Corrélativement à cette vente, ils ont déposé le 31 décembre 2019 une déclaration de plus-value sur les cessions d'immeuble et se sont acquittés de l'impôt sur le revenu et des prélèvement sociaux.
M. et Mme C ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces en 2021, à l'issue duquel le service a remis en cause le montant de la plus-value imposable sur la cession de maison en cause, et, par une proposition de rectification du 7 juin 2021, les a assujettis à des suppléments d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux, et de taxe sur les plus-values au titre de l'année 2019, pour un montant global de 56 978 €.
Leur réclamation ayant été rejetée par le service les époux C ont demandé la décharge des impositions supplémentaires mises à leur charge.
Le tribunal vient de rejeter la demande des époux C.
Ils soutiennent que le prix d'acquisition à retenir pour calculer le montant de la plus-value sur la cession immobilière qu'ils ont réalisée doit correspondre à la valeur vénale de la pleine-propriété de ce bien au moment de son acquisition
M et Mme. C se prévalent en fait de la doctrine fiscale applicable en cas de cession après réunion de propriété.
Selon cette doctrine (BOI 8 M-1-05 reprise au BOFIP-Impôt BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912, n°220) lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction […] « il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.»
Dès lors, en application des dispositions précitées du code général des impôts, le prix d'acquisition est constitué par le capital représentatif de la rente, soit en l'espèce la somme de 61 675 €, et ceci alors même que M. et Mme C n'auraient acquis l'usufruit du bien que lors du décès de Mme E.Par suite, sur le terrain de la loi fiscale, c'est par une exacte appréciation des dispositions précitées du code général des impôts que l'administration a remis en cause le montant retenu par les intéressés aux fins de déterminer le prix d'acquisition du bien et qu'elle l'a fixé à la somme de 61 675 €.