L’impôt sur la fortune immobilière

Les alinéas 14 à 16 prévoient, en premier lieu, que l’IFI est assis sur l’ensemble des biens et des droits immobiliers appartenant aux personnes redevables telles que mentionnées précédemment .

La rédaction de ces alinéas ne procède pas explicitement à l’exclusion de l’assiette de l’IFI des biens immobiliers détenus directement par le redevable et qui seraient affectés à l’activité professionnelle du propriétaire, par exemple dans le cadre d’une activité artisanale.

Cette exclusion procède donc de l’application, de portée générale, prévue par l’alinéa 4 du présent article qui permet de sortir de l’assiette de l’ISF les biens affectés à l’activité professionnelle du redevable.

Elle peut également procéder des alinéas 58 à 78, qui transposent à l’IFI le régime actuellement en vigueur des biens professionnels, sans que l’articulation entre ces deux exclusions, dans le cadre de la détention directe, ne soit parfaitement claire.

Les alinéas 16 à 20 constituent certainement le cœur du nouveau dispositif, puisqu’ils prévoient les modalités selon lesquelles les actifs immobiliers seront soumis à l’IFI lorsque le redevable les détient de manière indirecte par le biais d’une société.

L’alinéa 16 prévoit que les parts de sociétés détenues par les personnes redevables sous prises en compte dans l’assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de la valeur de ces actions représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société.

Le dispositif retenu par le présent article est donc celui d’un ratio, tel qu’il s’applique actuellement dans le cadre de l’article 885 L du CGI.

Cet article permet actuellement d’exonérer les placements financiers des non-résidents fiscaux. Dans le domaine immobilier, le second alinéa de cet article prévoit que l’exonération ne s’applique pas aux parts de sociétés « dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire français, et ce à proportion de la valeur de ces biens par rapport à l’actif total de la société ».

Ce mécanisme, s’il n’est pas nécessairement simple du point de vue du contribuable qui doit connaître précisément l’actif de la société dans laquelle il investit, présente le mérite de permettre d’identifier avec un maximum de justesse l’assiette de l’IFI en dépit de la détention indirecte par le biais de la société.

Le présent dispositif ne reprend donc pas la notion de société à prépondérance immobilière, qui est utilisée dans le cadre de l’imposition des plus-values immobilières, de la taxe à 3 %, des droits d’enregistrement et des plus-values soumises à l’impôt sur les sociétés : dans le cadre de ces dispositifs, la société est, dans son ensemble, considérée comme immobilière lorsque ses actifs sont placés à plus de 50 % en immobilier.

Elle ne retient pas non plus un dispositif mixte, qui aurait consisté à calculer un ratio selon les modalités prévues par le présent article, dès lors que la société a son actif placé en immobilier à hauteur d’un certain plancher (par exemple 20 %).

L’alinéa 17 conduit à exclure de l’assiette de l’ISF les parts de sociétés qui ont une activité effective (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale), dès lors que le redevable détient soit directement soit indirectement avec les personnes de son foyer moins de 10 % du capital ou des droits de vote de la société.

Cette rédaction emporte en creux deux conséquences importantes :

Selon l’évaluation préalable de l’article, cette règle « de minimis » doit permettre de tenir compte « de la situation particulière des actionnaires de sociétés (…) qui n’ont pas nécessairement une connaissance fine de l’ensemble des sous-jacents de leurs investissements » .Le seuil retenu pour cette exclusion des actionnaires très minoritaires peut poser question ; il n’est en effet pas démontré qu’un actionnaire minoritaire a une connaissance moins fine des sous-jacents de son investissement qu’un actionnaire détenant 20 ou 30 % de l’actif de la société.

Par ailleurs, il est à craindre en pratique que ce seuil conduise à des restructurations patrimoniales visant à échapper à l’ISF en répartissant ses investissements dans plusieurs entreprises immobilières, en retenant systématiquement ce seuil d’exonération de 10 %.

Les alinéas 19 et 20 prévoient que certains biens ne sont pas retenus dans le calcul du ratio de la valeur des titres représentant les actifs immobiliers de l’entreprise :

L’alinéa 21 prévoit une clause de bonne foi, selon laquelle aucun rehaussement d’IFI ne sera effectué si le redevable démontre de bonne foi qu’il n’avait pas les informations nécessaires à l’estimation des biens soumis à l’IFI qu’il détenait en fait.

Conformément à l’alinéa 22, cette clause de bonne foi ne s’applique pas si le redevable contrôle directement ou indirectement la chaîne de participation à travers laquelle il détient ces biens immobiliers ou si l’une des personnes du foyer se réserve la jouissance des biens du redevable.

Cette clause de bonne foi existe actuellement dans le cadre de l’ISF, à l’article 885 O ter du CGI, précisant que le régime des biens professionnels s’applique uniquement à la fraction des biens nécessaires à l’activité de l’entreprise.

Les exonérations d’assiette de l’IFI mentionnées ci-dessus sont articulées autour de la notion de société opérationnelle, dont la définition est précisée par les alinéas 23 à 26.

Pour l’application de ces dispositions, l’alinéa 23 prévoit en premier lieu que l’exercice par une société d’activité de gestion de son propre patrimoine immobilier ne constitue pas une activité opérationnelle (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale).

L’alinéa 24 précise en outre que la définition de l’activité commerciale doit être comprise par référence aux articles 34 et 35 du CGI, définissant le champ de l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le champ des activités visées aux articles 34 et 35 du CGI

Ces articles du CGI considèrent comme des activités industrielles ou commerciales :

L’alinéa 25 prévoit qu’une société qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participe activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales et rend, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers, ont une activité considérée comme commerciale.

Cet alinéa transpose donc à l’IFI, dans les mêmes termes, la notion de holding animatrice de groupe (HAG) déjà applicable dans le cadre de l’ISF-PME.

Cette notion est actuellement utilisée dans de nombreux dispositifs fiscaux. En raison de son imprécision et des très nombreux contentieux auxquels elle a donné lieu, elle a fait l’objet d’une analyse dans le cadre d’un rapport d’information consacré à l’investissement productif de 2015 (189).

Extrait du rapport d’information de MM. Olivier Carré et Christophe Caresche sur l’investissement productif de long terme

Selon les professionnels, cette définition mériterait d’être précisée. Toutefois, la nécessité de figer dans la loi les critères de définition de la holding animatrice, en substitution du faisceau d’indices sculptés peu à peu par le juge, est en soi une question qui mérite d’être posée avec beaucoup d’attention :

– elle risque précisément de figer la notion, dans un domaine où les pratiques sont extrêmement évolutives ;

– elle n’empêchera pas, par elle-même, la multiplication des contentieux et donc, d’une certaine manière, l’insécurité juridique, sauf à élaborer un dispositif fort long et extrêmement précis.

Pour une fois, le législateur mériterait par conséquent de ne pas être accusé d’inaction lorsqu’il évalue avec le plus de précaution possible l’opportunité d’exercer son pouvoir avec retenue, c’est-à-dire en décidant de ne pas légiférer.

L’administration fiscale s’est, en revanche, engagée dans un travail de définition de la notion par instruction fiscale, ce qui est probablement la bonne méthode ; cet outil juridique est suffisamment adaptable pour suivre les évolutions des pratiques financières et fiscales. Nous ne pouvons que l’encourager à reprendre ce travail au plus vite alors qu’il semble avoir été abandonné.

L’alinéa 26 apporte, par ailleurs, une précision complémentaire à la notion d’activité commerciale décrite précédemment, en prévoyant qu’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés n’est pas une activité commerciale, sauf si le redevable exerce dans la société une fonction qui lui permet de bénéficier du régime des biens professionnels.

Ainsi, un marchand de bien qui exerce une activité entrant dans le champ de l’article 35 du CGI décrit précédemment mais qui réalise également accessoirement de la location meublée professionnelle pourra bénéficier des dispositions exonératoires du présent article à la condition qu’il exerce dans la société une fonction de direction.

Les alinéas 39 à 43 fixent les règles d’évaluation des biens en reprenant le droit en vigueur prévu par l’article 885 S du CGI :

– la valorisation des actifs est réalisée selon les mêmes règles que celles applicables aux droits de mutation par décès ;

– un abattement de 30 % est applicable au titre de la résidence principale. Cet abattement est applicable soit en cas de détention directe, soit en cas de détention par le biais d’une société civile immobilière ;

– les dettes contractées par le redevable pour l’acquisition de son patrimoine sont déduites de l’actif taxable, à l’exclusion des dettes spécifiquement contractées par la société dont le redevable détient les titres dans le cas où la société les lui a rachetés.

Les dispositions de l’article 885 G quater du CGI ne sont pas reprises dans le présent dispositif ; créé par l’article 13 de la loi de finances pour 2013 (192), cet article prévoit que les dettes relatives à des biens qui n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF ne sont pas imputables sur des biens qui y sont soumis.

Les alinéas 58 à 78 transposent à l’IFI le régime des biens professionnels, permettant actuellement d’exonérer d’ISF les biens ou parts de sociétés nécessaires à l’activité du redevable.

Le maintien du régime des biens professionnels au titre de l’IFI doit être articulé avec :

– l’alinéa 4 qui prévoit, de manière générale, que l’IFI ne pèse pas sur les actifs immobiliers de leur propriétaire (sans autre condition) ;

– les alinéas 14 à 20 prévoyant par ailleurs que les actifs immobiliers affectés à l’activité d’une entreprise en général – qu’elle soit celle du redevable ou non – sont également exonérés. À ce titre, il faut souligner une certaine redondance entre l’exonération des biens immobiliers affectés à une société (alinéas 14 à 20) et ceux affectés à l’activité principale d’une personne (alinéas 58 à 78).

Pour le reste, le dispositif prévu par ces alinéas 58 à 78 est proche de celui en vigueur, ramené toutefois aux seuls actifs immobiliers.

Comme le font actuellement les articles 885 N à 885 O bis du CGI, ces alinéas conduisent à exonérer successivement :

– les biens détenus directement par le redevable nécessaires à son activité, qui doit être opérationnelle (alinéas 58 à 60) ;

– les biens détenus par le biais d’une société de personnes soumises à l’impôt sur le revenu (alinéas 61 et 62) ;

– les biens détenus par une société à l’impôt sur les sociétés (alinéas 63 à 78).

Ces alinéas apportent peu de modifications au droit en vigueur au titre de l’ISF.

Au titre des modifications par rapport au droit existant, il faut toutefois souligner que :

– l’alinéa 60 assimile à des biens professionnels les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés détenus par des redevables qui, inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux ou des revenus des gérants et associés ;

– le dispositif proposé ne reprend pas la disposition actuellement en vigueur, en application du dernier alinéa de l’article 885 O bis du CGI, selon laquelle le régime des biens professionnels s’applique, dans la limite de 150 000 euros, aux parts acquises par un salarié lors de la constitution d’une société créée pour le rachat de tout ou partie du capital d’une entreprise dans les conditions mentionnées aux articles 220 quater ou 200 quater A du CGI.

Les alinéas 79 à 86 reprennent les dispositions, actuellement applicables dans le cadre de l’ISF, prévoyant des exonérations partielles –à concurrence des trois quarts de leur valeur –applicable :

– aux propriétés en nature de bois et forêts sous réserve d’une garantie de gestion durable ;

– aux parts de groupements forestiers ;

– aux biens donnés à bail à long terme ;

– aux parts de groupements fonciers agricoles.

S’agissant de ces deux dernières catégories, le droit en vigueur prévoit toutefois que l’exonération de 75 % s’applique jusqu’à un montant total de 101 897 euros, l’exonération étant ramenée à 50 % pour la fraction de la valeur de ces biens excédant ce plafond.

Le dispositif proposé repose sur une logique différente puisqu’il prévoit une exonération de 75 % sans limite de montant, sous conditions. À défaut de respecter ces conditions, l’exonération est alors de 75 % jusqu’à 101 897 euros et de 50 % au-delà.

Pour les biens donnés à bail à long terme, les conditions à respecter pour bénéficier de l’exonération de 75 % sont au nombre de trois :

– la durée du bail doit être de dix-huit ans ;

– le preneur doit utiliser le bien pour l’exercice de sa profession principale ;

– il doit être le conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire du bailleur ou l’un de ses proches parents.

À défaut de respecter les deux dernières conditions, l’exonération de 75 % est plafonnée à 101 897 euros, l’exonération étant de 50 % après ce seuil.

S’agissant des parts de groupements fonciers agricoles, l’exonération de 75 % s’applique sans limite de montant sous deux conditions :

– les parts doivent être représentatives d’apports constitués par des immeubles ou des droits immobiliers à destination agricole ;

– les baux consentis par le groupement ainsi que leurs preneurs doivent en outre répondre aux trois conditions fixées pour l’exonération du bail à long terme.

À défaut de respecter les deux dernières de ces conditions, l’exonération de 75 % est plafonnée à 100 000 euros et l’exonération est, pour la valeur des biens excédant ce plafond, de 50 %.

Les alinéas 85 et 86 prévoient enfin un nouveau dispositif, selon lequel les biens ruraux et les parts de groupements fonciers agricoles représentatives de ces mêmes biens donnés à bail à long terme dans les conditions mentionnées ci-dessus à une société agricole contrôlée à plus de 50 % par les personnes mentionnées dans le cadre du bail à long terme, sont exonérés à concurrence de la participation détenue dans la société locataire par celles des personnes récitées qui y exercent leur activité professionnelle principale.

Dans le même ordre d’idée, les biens ruraux et les parts de groupements fonciers agricoles représentatives de ces mêmes biens, donnés à bail dans les conditions prévues ci-dessus pour les baux à long terme lorsqu’ils sont mis à la disposition d’une société à objet principalement agricole ou lorsque le bail y afférent est apporté à une société de même nature, sont également exonérés dans les mêmes conditions.

Les alinéas 88 à 90 prévoient le barème de l’IFI, qui est identique à celui de l’ISF en vigueur ; le seuil d’entrée dans l’IFI, fixé à 1,3 million d’euros par l’alinéa 5, enclenche une imposition du patrimoine dépassant le seuil de 800 000 euros.

Afin de lisser l’effet de seuil lié à ce mécanisme, l’alinéa 90 reprend le mécanisme de décote actuellement prévu par l’article 885 U du CGI.

Les alinéas 91 à 107 reprennent le dispositif de l’« ISF-dons » prévu par l’article 885-0 V bis A du CGI, qui permet d’imputer sur l’ISF, dans la limite de 50 000 euros de réduction d’impôt, 75 % du montant des dons en numéraire ou des dons en pleine propriété de titres de sociétés cotées.

Cette imputation sera également possible dans le cadre de l’IFI.

La liste des dix catégories de structures ayant un but d’intérêt général qui pourront bénéficier du nouveau dispositif sont strictement les mêmes que celles bénéficiant de l’ « ISF-dons ».

À l’alinéa 105, le dispositif proposé contient toutefois une différence importante avec le droit existant : alors que l’article 885-0 V bis A du CGI en vigueur prévoit que les dons qui peuvent être imputés sont ceux entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédant celle de l’imposition et la date limite de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition, cet alinéa 105 prévoit que les dons ouvrant droit à l’avantage fiscal sont ceux effectués au cours de l’année précédant celle de l’imposition.

En pratique, les dons pouvaient être opérés entre le mois de juin de l’année N et le mois de juin de l’année N + 1, pour être imputés sur l’ISF de l’année N + 1. Avec ce nouveau dispositif, ne seront pris en compte pour l’IFI de l’année N + 1 que les dons opérés entre le 1er janvier et le 31 décembre de l’année N.

Cette disposition doit être lue en combinaison avec l’alinéa 214, qui prévoit que les dons opérés au titre de l’ « ISF-dons » actuellement en vigueur, entre la date limite de déclaration de l’ISF dû au titre de l’année 2017 et le 31 décembre 2017 seront imputables sur l’IFI dû en 2018.

Il apparaît donc qu’au moment de la publication de la présente loi, la faculté d’opérer des versements pour bénéficier d’une réduction d’IFI en 2018 sera dépassée. Les structures bénéficiaires, qui lancent en général leur campagne de collecte des dons ISF à partir du mois de mai, risquent de pâtir de ce réaménagement des délais dans lesquels les dons peuvent être opérés.

Les alinéas 109 à 113 reprennent le mécanisme de plafonnement de l’ISF en fonction des revenus, tel qu’il est actuellement prévu à l’article 885 V bis du CGI.

Ajusté aux seuls actifs immobiliers désormais taxés à l’IFI, ce mécanisme de plafonnement est toutefois strictement identique à celui actuellement en vigueur.

L’alinéa 114 prévoit un mécanisme, qui n’existe pas à l’ISF, permettant d’imputer sur l’IFI exigible en France les éventuels impôts équivalents acquittés à l’étranger.

Ce dispositif n’est susceptible de jouer qu’à raison de l’obligation fiscale illimitée des résidents fiscaux, imposables en France à raison de leurs biens situés à l’étranger.

La notion d’« impôt équivalent à l’impôt sur la fortune immobilière » est relativement floue : si l’ISF n’a peu d’équivalents à l’étranger, l’IFI – en tant qu’impôt immobilier – pourrait être rapproché de certains impôts locaux existant à l’étranger.

Ainsi, le canton de Genève, en Suisse, applique un impôt immobilier dit « complémentaire » de 0,1 % de la valeur fiscale de ce bien dont la faculté d’imputation sur l’IFI est incertaine.