Une nouvelle proposition de loi déposée par le député Charles de Courson vise à créer un "statut de propriétaire bailleur" en instaurant un régime fiscal préférentiel pour les revenus locatifs issus de logements neufs, tout en exonérant ces biens de l'IFI. Cette initiative s'inscrit dans un contexte de crise persistante du logement et cherche à mobiliser l'investissement privé pour accroître l'offre locative résidentielle.
Un dispositif fiscal attractif sous conditions
La mesure phare de cette proposition consiste à permettre aux propriétaires bailleurs d'opter pour l'application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8% sur leurs revenus locatifs nets, en lieu et place du barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 17,2% demeureraient applicables, portant la fiscalité globale à 30% – soit le même taux que celui appliqué aux revenus de capitaux mobiliers depuis l'instauration de la "flat tax".
Ce dispositif attractif n'est cependant pas inconditionnel. Pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter un cahier des charges précis : le logement doit être neuf ou acquis neuf depuis moins de cinq ans (ou livré depuis moins de cinq ans pour les ventes en état futur d'achèvement), présenter un diagnostic de performance énergétique de catégorie D minimum, être loué pour une durée d'au moins neuf mois, et surtout appliquer des loyers plafonnés selon les critères du logement social définis à l'article 2 terdecies G de l'annexe 3 du CGI.
En contrepartie de ces engagements, le bien immobilier loué sera exonéré d'IFI, renforçant ainsi l'attractivité fiscale du dispositif pour les investisseurs.
Une innovation fiscale à portée limitée
Si l'approche est intéressante, plusieurs aspects de cette proposition peuvent poser problème :
- Tout d'abord, le champ d'application du dispositif se limite aux logements neufs ou récemment acquis neufs, excluant de fait la majorité du parc locatif existant. Cette restriction est cohérente avec l'objectif de stimuler la construction, mais elle réduit sensiblement la portée du "statut" annoncé.
- Par ailleurs, l'encadrement des loyers au niveau du logement social pose question quant à l'équilibre économique du dispositif. Si ce plafonnement est favorable aux locataires, il pourrait réduire significativement la rentabilité des investissements et limiter l'attractivité du dispositif, malgré l'avantage fiscal consenti.
- L'exonération d'IFI constitue sans doute l'aspect le plus clivant de cette proposition. En sortant ces biens de l'assiette de l'IFI, le texte va au-delà d'une simple incitation et crée une véritable niche fiscale pour les propriétaires fortunés, sous réserve qu'ils respectent les conditions posées.
La proposition de Charles de Courson semble directement inspirée des idées défendues par Jean-Paul Mattei dans son rapport sur la fiscalité du patrimoine et dans ses prises de position publiques. Elle présente, en effet, des similarités avec le dispositif soutenu de longue date par le député des Pyrénées-Atlantiques.
Le cœur du mécanisme est identique : appliquer le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux) aux revenus locatifs, en alignement avec la fiscalité des revenus du capital financier. Cette harmonisation fiscale vise, dans les deux cas, à rendre l'investissement immobilier locatif aussi attractif que les placements financiers.
Les deux dispositifs partagent également un système de contreparties sociales et environnementales : encadrement des loyers, exigence minimale de performance énergétique (catégorie D), et durée minimale de location. Cette approche témoigne d'une volonté commune de conditionner l'avantage fiscal à une contribution effective à la résolution de la crise du logement et aux enjeux de transition énergétique.
Jean-Paul Mattei avait souligné que son dispositif visait à "reconnaître à certaines formes de mise à la location une vraie utilité économique sociale" - une philosophie que l'on retrouve dans l'exposé des motifs de la proposition de Courson, qui met l'accent sur la nécessité "d'offrir de nouvelles opportunités" face à "une crise du logement qui perdure".
Malgré ces convergences, la proposition de Courson introduit des restrictions absentes de la vision initiale de Mattei. La limitation aux logements neufs ou acquis neufs depuis moins de cinq ans constitue la différence la plus significative, restreignant considérablement le champ d'application du dispositif. Là où M. Mattei semblait envisager un statut plus général pour l'investisseur immobilier, M. Courson propose un outil ciblé sur la stimulation de la construction neuve. L'exonération d'IFI constitue également une innovation par rapport aux propositions initiales de Jean-paul Mattei, ajoutant une incitation supplémentaire pour les propriétaires les plus fortunés. Cette mesure pourrait attirer des capitaux importants vers l'investissement locatif, mais soulève des questions d'équité fiscale. Enfin, les plafonds de loyers semblent plus restrictifs dans la proposition "de Courson," qui fait explicitement référence aux "plafonds fixés pour le loyer social", alors que le député Mattei évoquait plus généralement un "encadrement des loyers".
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