Plus-value de revente de lots dans un immeuble acquis en bloc : utilisation de la méthode des millièmes de copropriété

La SCI V a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle, par une proposition de rectification du 3 septembre 2012, l’administration fiscale a remis en cause la détermination des plus-values immobilières réalisées lors de la vente le 21 janvier 2010 des lots 2, 3, 4 et 5 d’un bâtiment commercial dont elle avait fait l’acquisition le 6 avril 2009.

Par décision du 4 mars 2013, le directeur régional des finances publiques a rejeté la réclamation préalable formée par la SCI V le 5 février 2013. La SCI a sollicité la réduction de l’imposition et des contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2010 à raison de la rectification en base de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession du seul lot n°2.

Par jugement du 3 décembre 2015, dont la SCI V a interjeté appel, le TA de Poitiers a rejeté sa demande.

Au cas particulier la SCI V conteste l’application par le service de la méthode consistant à déterminer le prix d’achat du lot 2 revendu dans l’immeuble acquis en bloc ainsi que des dépenses de travaux afférant à ce lot à partir des millièmes de copropriété correspondant au lot cédé.

La Cour rappelle que cette méthode, qui trouve à s’appliquer tant au prix d’acquisition qu’aux dépenses de travaux, est admise si le contribuable ne propose aucune autre méthode permettant d’apprécier avec une plus grande précision le prix d’achat et des dépenses de travaux du lot en cause.

Il ressort de l’article 74 SD de l’annexe II au CGI que : «Lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie» .

La Cour donne raison à la SCI qui faisait valoir que le prix d’acquisition du lot n°2 devait être calculé à partir de sa valeur marchande.

En effet, au moment de son acquisition, seul le lot n° 2 faisait l’objet d’un aménagement à usage commercial et bénéficiait d’une autorisation d’exploitation commerciale, ce qui lui conférait une valeur plus importante que celle des autres lots. Le lot n°2 correspondant à 491 millièmes de copropriété a d’ailleurs été revendu 1 145 000 euros tandis que le lot n° 3 correspondant à 326 millièmes a été cédé pour 135 000 euros.

En raison de la différence de nature des lots, que fait valoir la société, la Cour estime qu’il convient de retenir la méthode proposée par cette dernière qui repose sur la valeur marchande du lot cédé.

La SCI conteste le montant des dépenses de travaux retenu par l’administration en majoration du prix d’acquisition du lot n° 2.

Tandis que la SCI a déclaré un montant de travaux pour un montant de 131. 281 €, l’administration , après avoir retenu les dépenses de travaux qu’elle avait pu identifier comme se rapportant spécifiquement au lot n° 2 elle a mis en oeuvre la méthode des millièmes de copropriété pour les travaux concernant l’ensemble de l’immeuble.

Estimant, eu égard à l’imprécision des factures produites par la SCI, que les travaux en litige ne pouvaient pas être regardés comme réalisés exclusivement dans le lot n°2, la Cour a retenu la méthode des millièmes de copropriété.