Le régime de faveur dont bénéficie la cession-bail ou lease-back disparaîtra le 31 décembre 2012. Compte tenu du temps nécessaire à l’étude et la mise en place d’une telle opération, les entreprises susceptibles d’être intéressées doivent s’en préoccuper dès maintenant.
L’idée générale est d’aider les entreprises qui possèdent un immeuble à utiliser cet actif pour améliorer leur trésorerie (Les entreprises disposant d’un immeuble pris en crédit-bail dont la valeur se serait appréciée depuis la conclusion du contrat peuvent également envisager d’exercer l’option d’achat puis de procéder à une opération de lease-back afin d’augmenter leur trésorerie du montant de la plus-value latente sur l’immeuble).
Techniquement, l’immeuble est cédé à une société spécialisée qui le redonne immédiatement en crédit-bail à l’entreprise. La trésorerie de l’entreprise est donc augmentée du prix de cession de l’immeuble qui sera remboursé au fil de l’eau au travers des redevances du crédit-bail, étant observé que le taux du financement offert par les sociétés de crédit-bail est généralement inférieur au taux des emprunts bancaires, même garantis par une hypothèque sur l’immeuble.
Cela étant, la fiscalité constitue habituellement un frein à cette opération. En effet, la plus-value dégagée par cette cession est théoriquement imposée au taux normal de l’impôt sur les sociétés dès sa constatation (Le même dispositif bénéficie aux entreprises soumises à l’impôt sur le revenu). De même, le prix de cession supporte des droits d’enregistrement et autres contributions à hauteur de 5,19 % (On suppose que l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans à la date de l’opération).
Le premier avantage fiscal accordé permet de ne pas décaisser immédiatement l’impôt sur les sociétés dû à raison de la plus-value de cession. Issue de l’article 39 novodecies du CGI, cette mesure autorise l’entreprise cédante à étaler l’imposition de la plus-value de cession de l’immeuble par fractions égales sur la durée du contrat de crédit-bail, sans que celle-ci ne puisse excéder quinze ans .
Le bénéfice de cet avantage est cependant soumis à deux conditions relativement simples à satisfaire :
- L'immeuble cédé doit être inscrit à l'actif ou au registre des immobilisations d'une entreprise de crédit-bail ;
- La cession doit être immédiatement suivie de la remise de l'immeuble en jouissance au cédant par le biais d'un contrat de crédit-bail immobilier.
Signalons que l'étalement de l'imposition, bien qu'optionnel, s'applique à l'ensemble de la plus- value constatée, sans qu'il soit possible d'opter pour l'étalement d'une partie seulement de la plus- value.
Lors de l'exercice de l'option d'achat, le crédit-preneur supporte, comme dans toute opération de crédit-bail immobilier, une imposition sur un montant égal à la différence entre les redevances déduites au fil de l'eau et les amortissements qu'il aurait été en droit de déduire s'il avait acquis l'immeuble au lieu de le prendre en crédit-bail. Il est en quelque sorte replacé dans la situation fiscale dans laquelle il se serait trouvé s'il avait acquis l'immeuble au lieu de le prendre en crédit- bail.
Ainsi, l'imposition de la plus-value de cession n'interviendra qu'au terme de l'opération de refinancement. Soulignons à cet égard que l'exercice anticipé de l'option d'achat ou la résiliation du crédit-bail entraînent l'imposition immédiate de la plus-value non encore imposée.
L'avantage concédé par l'étalement de la plus-value de cession ne doit cependant pas faire oublier les autres coûts fiscaux générés par le lease-back. Un second avantage modère heureusement ces coûts additionnels.
Si l'on suppose que l'immeuble cédé est achevé depuis plus de cinq ans, sa cession à la société de crédit-bail donne lieu au paiement de droits d'enregistrement au taux réduit de 0,815% du prix de cession au lieu de 5,19% à condition toutefois que le contrat de crédit-bail ait été publié si sa durée excède 12 ans. La publication du contrat de crédit-bail entraîne le paiement d'un droit de 0,815% calculé sur la somme totale des loyers TTC prévus au contrat diminuée de la quote-part représentant les frais financiers.
Lors de l'exercice de l'option d'achat, l'entreprise supportera des droits d'enregistrement au taux de 5,09% calculés sur le prix de l'exercice de l'option d'achat auxquels s'ajoutera le salaire du conservateur des hypothèques, soit 0,10% de la valeur vénale de l'immeuble. Cela étant, le prix de l'option d'achat étant généralement fixé à 1 €, les droits d'enregistrement sont le plus souvent nuls.
Toute entreprise disposant d'un immeuble et soucieuse d'améliorer sa trésorerie doit s'interroger dès maintenant sur l'opportunité de recourir à ce dispositif.
Par Romain Pichot avocat associé et Romain Jousselin avocat, département fiscal chez Courtois Lebel