Bercy vient de publier un rescrit fiscal apportant des précisions sur les règles de TVA applicables aux cessions de droits de commercialité.
Ce rescrit s'inscrit dans un contexte où les autorités locales cherchent à préserver le stock de logements. Le mécanisme de la cession de droits de commercialité permet d'autoriser la transformation d'un logement en local professionnel uniquement si une compensation équivalente est réalisée ailleurs (création de logements en contrepartie). Cette approche crée un marché spécifique où les "droits de commercialité" peuvent s'échanger, permettant aux propriétaires n'ayant pas les moyens de réaliser eux-mêmes la compensation d'acheter ces droits à des tiers.
Si le statut fiscal de ces cessions, au regard de la TVA, a longtemps était incertain, depuis la publication de l'ordonnance du 8 juin 2005 on sait ques ces droits suivent le régime fiscal du bien immeuble sous-jaccent dans la mesure où ces droits de commercialité ont été qualifiés de droits réels immobiliers
À ce titre et conformément au 1° du 1 du I de l’article 257 du code général des impôts (CGI), les droits réels immobiliers sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent.
Cette qualification a en effet eu pour effet d’intégrer ces droits dans le régime de la TVA propre aux biens immobiliers. Ainsi, la cession de tels droits est soumise à la TVA si elle concerne un immeuble achevé depuis moins de cinq ans (immeuble neuf), en application de l’article 257 du CGI. À l’inverse, elle est exonérée, sauf option, lorsque l’immeuble concerné a été achevé depuis plus de cinq ans (immeuble ancien)
Question :
Quelles sont les règles de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicables aux cessions de droits de commercialité, lorsque l’autorisation de changement d’usage d’un immeuble est subordonnée à une compensation ?
Réponse :
Dans certaines communes, afin de remédier à la pénurie de logements, le propriétaire d’un local d’habitation qui envisage de le transformer en un local professionnel doit, à titre de compensation, réaliser l’opération inverse sur d’autres immeubles lui appartenant ou bien trouver un autre opérateur disposé à le faire sur ses propres immeubles. Dans ce cas, le tiers vend au propriétaire du local d’habitation la commercialité à laquelle il renonce. Cette opération est la condition pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien.
L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation tel que modifié par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction précise désormais que, lorsque l’autorisation de changement d’usage du bien est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. Ainsi, l’autorisation de changement d’usage présente la nature d’un droit réel immobilier attaché au bien immeuble.
À ce titre et conformément au 1° du 1 du I de l’article 257 du code général des impôts (CGI), les droits réels immobiliers sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent.
Par conséquent, la cession de droits de commercialité par un assujetti est :
- soumise de plein droit à la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de cinq ans ;
- exonérée de la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (CGI, art. 261, 5-2°). En cas d’exonération, le cédant peut toutefois opter pour la taxation de la cession (CGI, art. 260, 5° bis).
Remarque : Il est rappelé que, compte tenu des modifications du code de la construction et de l’habitation résultant de l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, conduisant à la qualification de droits réels immobiliers des droits de commercialité, la réponse ministérielle Martin n° 20381, JO AN du 12 avril 1999, p. 2205, au demeurant non reprise au BOFiP-Impôts, ne trouve plus à s’appliquer du fait de sa caducité depuis l’entrée en vigueur de cette même ordonnance.