A quelques semaines de la remise au Gouvernement des propositions de la mission parlementaire sur la réforme de la fiscalité locative confiée le 15 novembre dernier aux députées Annaïg Le Meur (Finistère) et Marina Ferrari (Savoie) et après l'adoption en première lecture à l'Assemblée nationale de la proposition de loi n°231 visant à « Remédier aux déséquilibres du marché locatif», nous avons demandé à Monsieur Jean-Paul Mattei, député des Pyrénées-Atlantiques, Président du Groupe Démocrate à l'Assemblée Nationale, membre de la Commission des Finances et brillant fiscaliste de nous faire part de ses attentes et de ses ambitions fiscales en matière de fiscalité immobilière.
Rappelons que le député des Pyrénées-Atlantiques, a marqué les esprits en 2022 en défendant un amendement proposant une augmentation temporaire du PFU à 35% sur les « super-dividendes » et les « super-rachats d'actions». Si ce fait politique, a fait de l'élu béarnais le chantre des superprofits, n'oublions que ce dernier est à l'initiative de l'adoption de deux mesures marquantes de la LF pour 2023 : le rehaussement du montant maximum de bénéfices imposés au taux réduit d’impôt sur les sociétés (42.500 €) et, en matière de biens ruraux donnés à bail à long terme, le relèvement à 500.000 € de la limite au-delà de laquelle l'exonération de droits de mutation passe à 50%...
Fiscalonline : Le 18 janvier dernier, l’Assemblée nationale a adopté la proposition de résolution visant à accentuer les efforts pour favoriser l’accès de tous au logement. Quelle était la finalité de cette proposition portée par les membres du groupe Démocrate (MoDem et Indépendants) ?
Jean-Paul Mattei : Parmi l’ensemble des thèmes prioritaires pour les Français, le logement est souvent placé en haut du classement car il représente l’une des premières sources d’inquiétude de nos concitoyens. De la naissance aux derniers jours, le logement suit en effet les parcours de vie et incarne le lieu de la vie familiale et de l’intimité des ménages. Il est un héritage, un concentré de souvenirs partagés ou, dans certains cas, les économies de toute une vie, une forme d’assurance pour le futur. Pour le groupe Démocrate que j’ai l’honneur de présider, le logement est donc l’un des fils rouges de l’égalité des chances, le moteur de l’émancipation. C’est la raison pour laquelle nous avons souhaité, avec cette proposition de résolution, mettre l’accès de tous à un logement digne au cœur du débat politique.
Le logement fait face aujourd’hui à une crise conjoncturelle – qui se traduit par un écroulement de la construction, un blocage des marchés de la location et de l’acquisition, l’augmentation du nombre de sans-abris. Cette crise s’ajoute aux défis structurels tels que le vieillissement, le changement des modes de vie, le zéro artificialisation nette (ZAN) ou encore le dérèglement climatique, qui remettent en cause la politique de ces 40 dernières années.
Nous avons ainsi voulu alerter les pouvoirs publics sur l’importance d’avoir une vision globale sur la politique du logement : il faut à la fois mettre en place des mesures pour lutter contre le sans-abrisme, faciliter l’accession à la propriété, relancer la construction de logements ou encore encourager la libération du foncier. Les collectivités territoriales sont également concernées car le logement est l’un des premiers enjeux en termes d’aménagement du territoire.
Fiscalonline : Vous estimez que la fiscalité immobilière est aujourd'hui “dépassée” et qu'elle ne permet pas de lutter contre la rétention foncière laquelle entrave la circulation des biens immobiliers. Êtes-vous toujours partisan d'une extension du PFU aux plus-values immobilières, et de la suppression de l'abattement pour durée de détention ?
Jean-Paul Mattei : La fiscalité immobilière tant sur ses revenus que sur le régime des plus-values est complètement obsolète. Si on se concentre sur la fiscalité des plus-values immobilières, on constate qu’elle participe au phénomène de rétention foncière.
Si l’abattement pour durée de détention pouvait se comprendre à une certaine époque, ce mécanisme est aujourd’hui dépassé. Comme je l’évoque dans mon rapport sur la fiscalité du patrimoine coécrit avec mon collègue le député communiste Nicolas Sansu, le système actuel des abattements créé des effets de seuil dommageables qui peuvent inciter à conserver le bien quelques années de plus, y compris sans en optimiser l’usage, afin de bénéficier d’une hausse des abattements jusqu’à l’exonération totale de fiscalité. Pourquoi un propriétaire vendrait-il son bien à 18 ou 20 ans de détention s’il lui faut attendre que quelques années de plus pour ne pas être taxé du tout alors qu’en attendant, il peut encore prendre de la valeur ?
Pour l’ensemble de ces raisons, le système actuel me semble injuste. Il est de surcroit inefficace dans le contexte du Zéro artificialisation nette (ZAN). Nous voulons réduire l’artificialisation de nouveaux terrains, très bien, mais adaptons notre système fiscal en conséquence en facilitant la circulation du foncier bâti.
Certains sont tentés de mettre en place des mesures uniquement paramétriques. Toutefois, pour que la fiscalité des plus-values immobilières puisse concilier les objectifs de lutte contre la rétention foncière et de lutte contre la spéculation tout en restant lisible et stable dans la durée, je reste convaincu qu’une réforme systémique doit être privilégiée.
Je propose de supprimer les abattements pour durée de détention et de les remplacer par une actualisation de la valeur d’acquisition du bien qui pourrait reposer sur une indexation sur l’inflation.
En contrepartie, la taxe sur les plus-values immobilières serait abaissée de 36% à 30%, comme les plus-values des actifs financiers. Si cette réforme était mise en œuvre, elle permettrait de booster le marché du logement. Cependant, je souhaite qu’elle soit mise en place progressivement, en commençant par les terrains à bâtir, puis deux ans après les terrains bâtis, avec un calendrier clair - afin de ne prendre personne à rebours. Bien évidemment la cession de la résidence principale ne serait pas concernée par cette mesure.
Fiscalonline : S'agissant de la location meublée, dont l'âge d'or semble bientôt être derrière nous, une piste notamment évoquée dans le rapport « Labaronne-Courson » visant à mieux prendre en compte l’amortissement dans le calcul de la plus-value immobilière des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), rejetée lors des débats sur le PLF2024 a fait son retour au Parlement dans le cadre de la proposition de loi “Remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue”. Je crois savoir que vous adhérez à cette mesure ?
Jean-Paul Mattei : De nombreuses réflexions sont en cours sur cette fameuse « niche Airbnb » - et on a presque l’impression parfois d’être dans une forme de concours « Lépine », sans que les différentes pistes ne soient clairement évaluées, que ce soit pour les bailleurs ou pour les finances publiques.
Cela dit, je trouve la proposition de mes collègues Charles de Courson et Daniel Labaronne particulièrement intéressante à creuser : dans la mesure où l’on déduit des amortissements au cours de la location, il est normal que l’amortissement soit réintégré dans la fiscalité le jour où le bien est vendu.
Sur ce point très précis il me parait nécessaire de calquer la fiscalité des LMNP sur la fiscalité des BIC quel que soit l’usage du bien tout en réfléchissant à une décote pour neutraliser les effets de seuils propres au barème de l’IR.
Fiscalonline : Un alignement du régime fiscal de la location meublée non professionnelle sur le régime fiscal de la location nue est-il possible et envisageable ?
Jean-Paul Mattei : Il faut reconnaître qu’il est anormal d’avoir aujourd’hui une fiscalité qui favorise la location des logements meublés par rapport à la location des logements nus alors que ces derniers doivent permettre aux familles de se loger. La location nue présente par ailleurs des contraintes juridiques bien plus importantes que la location meublée en matière de droit du locataire.
A fortiori dans un contexte de crise du logement, je considère qu’il faut envisager une convergence du régime fiscal de la location meublée non professionnelle sur le régime fiscal de la location nue.
Cependant, je considère qu’il faut faire preuve de prudence quand on souhaite mettre en place une réforme d’ampleur de la fiscalité. C’est tout l’objet de la mission sur la fiscalité locative confiée par le Gouvernement à deux parlementaires. Cette mission rendra ses premières conclusions d’ici quelques semaines.
Celle-ci nous permettra d’avoir une vue d’ensemble sur tous les scénarios possibles afin d’adopter les dispositions fiscales les plus adaptées à la nécessité de favoriser la location de longue durée dans les territoires où cela est nécessaire.
Fiscalonline : S'agissant de l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale, partagez-vous la proposition du rapport Blanchard-Tirole visant à la réserver “qu’aux propriétés d’une valeur inférieure à un certain seuil” ? Etes-vous favorable à un aménagement voire à une suppression de cette exonération ?
Jean-Paul Mattei : Je suis favorable à un aménagement de cette exonération au prisme non pas de la notion de seuil mais plutôt de la notion de réemploi.
On pourrait imaginer que l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale s’applique uniquement pour les sommes réemployées dans l’achat d’une nouvelle résidence principale.
Il faudrait néanmoins prévoir un aménagement pour les personnes en fin de parcours de vie qui réalisent la dernière cession de leur résidence principale pour pouvoir aller en maison de retraite en prévoyant un seuil.
Je suis aussi favorable à ce qu’on mette en place un système de DMTO rechargeables : la déduction des droits de mutation déjà payés sur ceux à payer pour l’achat d’une nouvelle résidence principale afin de fluidifier le parcours résidentiel.
Fiscalonline : Dans une étude publiée par l’Insee le 19 décembre dernier (La non-imposition des loyers imputés : un cadeau pour Harpagon ?) les économistes Montserrat Botey de l’OFCE et Guillaume Chapelle de l’Université de Cergy, ont évalué à 11 Md€ par an le manque à gagner de l’absence d’une taxe sur les loyers fictifs. Que pensez-vous de cette idée de taxer les propriétaires sur l’équivalent du loyer de l’immobilier qu’ils occupent, comme le font certains de nos voisins européens ?
Jean-Paul Mattei : Je suis totalement opposé à cette proposition qui reviendrait à mettre en place un impôt sur la fortune déguisé et cela ne correspond pas à ma vision de la fiscalité : une fiscalité qui doit être dynamique en étant plutôt liée aux flux qu’aux stocks. Dans le cas de cette mesure on taxerait plutôt les stocks et je considère que la taxation des stocks doit être maniée avec prudence. Sur le fond, de plus, la taxe foncière sur les propriétés bâties est déjà une forme d’impôt sur les stocks mais elle finance directement les services publics locaux – qui ont des conséquences sur la valeur des logements. Cette taxe peut pénaliser des contribuables, certes propriétaires, mais à faibles revenus.
Les deux économistes soulignent que cette « non-imposition des loyers imputés » peut avoir un effet désincitatif sur la mobilité géographique des propriétaires et donc sur leur mobilité professionnelle. C’est peut être le cas. Mais d’autres moyens, remettant moins en cause l’accession à la propriété, peuvent être mobilisés. C’est le cas de ma proposition sur les DMTO rechargeables.
Fiscalonline : Que proposez-vous en matière d'IFI ? Comme vous le préconisiez dans votre rapport relatif à la fiscalité du patrimoine, souhaitez-vous toujours plafonner l’abattement de 30 % sur la résidence principale existant dans l’assiette de l’IFI à 600 000 € voire « plafonner le plafonnement » afin de limiter l’évitement de l’impôt par les ultra-riches.
Jean-Paul Mattei : L’IFI est en l’état un impôt imparfait qui doit être adapté. Il se concentre uniquement sur la valeur nette des biens détenus par les contribuables ce qui a pour effet de peser sur les classes moyennes. La hausse des prix de l’immobilier a aggravé ce phénomène, car il fait entrer dans l’assiette de l’IFI de nouveaux redevables dont le patrimoine a fortement augmenté du fait de la hausse du prix du foncier, sans pour autant que leurs revenus ne soient modifiés en proportion.
Une indexation de l’IFI serait en ce sens une mesure d’équité.
Quant à l’abattement de 30% de la valeur vénale qui existe au jourd’hui, il bénéficie surtout aux très hauts patrimoines. Un plafonnement de l’abattement à 600 000 euros, qui correspond tout de même à une résidence principale d’une valeur de 1,8 million d’euros, rééquilibrerait le système. Le plafonnement du plafonnement est une mesure défendue par mon collègue Nicolas Sansu mais que, pour ma part, je ne partage pas.
Fiscalonline : Enfin, où en est le statut de l’investisseur immobilier que vous avez défendu dans le cadre de votre rapport relatif à la fiscalité du patrimoine. (Pour mémoire ce statut prévoyait avec application du PFU pour les revenus fonciers en contrepartie d’un engagement de location du bien immobilier pendant plus d’un an – avec un encadrement des loyers et l’exigence du respect d’un niveau de performance énergétique de catégorie D). Votre proposition sera-t-elle intégrée à la future Loi Logement ou à un collectif budgétaire de fin d’année ?
Jean-Paul Mattei : Il y a un vrai décalage d’attractivité entre les revenus fonciers et les revenus tirés des actifs financiers : l’immobilier loué, surtout nu et de longue durée, est trop taxé en comparaison des dividendes ou encore des coupons d’obligations (surtout en considérant que l’essentiel de ces revenus est perçu dans des « poches fiscales » comme un contrat d’assurance vie, un PER ou un PEA). Afin de répondre à cet état de fait, le statut de l’investisseur immobilier est une idée que je défends depuis plusieurs années déjà qui vise à aligner ces deux fiscalités, avec l’application du prélèvement forfaitaire unique, aujourd’hui à 30%. Celle-ci a été votée plusieurs fois en commission et dans l’hémicycle dans le cadre du projet de loi de finances mais n’a pas été reprise par la suite dans version sur laquelle le Gouvernement a engagé sa responsabilité. Je le regrette.
Le statut que je propose ne saurait se résumer uniquement à un alignement des fiscalités, mais à reconnaître à certaines formes de mise à la location une vraie utilité économique sociale. Ainsi, l’application d’une fiscalité au PFU entraînerait des conditions favorables avec pour objectif d’aider les gens à se loger en encourageant la mise sur le marché de biens supplémentaires qui respecteraient un certain nombre de conditions sociales, environnementales et de durée. En un mot, aux personnes de vivre bien sur leur territoire.
Ce statut serait sur option et n’ouvrirait pas, en contrepartie, le bénéfice des autres dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif. Au fond, ce serait un vrai choc de simplification ! Je garde bon espoir que cette mesure puisse dans les prochains mois être intégrée à un potentiel projet de loi de finances rectificatif.
Fiscalonline : Lors de la dernière campagne présidentielle, le président de la République s’était engagé à mettre en œuvre un allègement des droits de succession afin de permettre aux Français de mieux transmettre le fruit de leur travail…et depuis, silence radio. Qu'en est-il aujourd'hui ? Faut-il considérer que cette réforme est définitivement enterrée ou l'engagement présidentiel sera-t'il tenu par la majorité dans le cadre du collectif budgétaire de fin d'année (PLF 2025) ?
Jean-Paul Mattei : Les tensions géopolitiques, en Ukraine comme dans le Golfe d’Aden, et le ralentissement économique de la Chine ont nettement dégradé les perspectives de croissance mondiale. Si la France résiste plutôt mieux que nombre de ses partenaires, ce ralentissement a des conséquences importantes sur nos finances publiques, nos recettes comme nos dépenses qui dépendent assez largement de la croissance.
Cette nouvelle situation et notre volonté de rétablir les finances publiques pour préparer la France de demain nous contraint à prioriser certaines politiques et à en reporter d’autres, comme la baisse des impôts de succession. Néanmoins, d’ici la fin du quinquennat je souhaite que soit votée une réforme des droits de succession. D’ici là, rien ne doit nous empêcher de réfléchir à la meilleure réforme possible.
Il serait pertinent de faire contribuer la fiscalité des donations à certains objectifs de politique publique comme la relance du secteur de logement. En ce sens, je suis favorable à ce qu’on exonère en plus grandes proportions les dons de sommes d’argent des grands parents et parents aux enfants et petits-enfants s’ils sont par exemple dirigés vers de l’investissement locatif à loyer encadré et avec des critères énergétiques. Cela permettrait de favoriser la transmission des biens entre les générations tout en suivant des objectifs sociétaux et environnementaux. Se concentrer sur les dons de sommes d’argent permettrait d’amortir le coût budgétaire de la mesure.
Propos recueillis par Nicolas Bousseau - ©2024 Fiscalonline.com