La commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté après l'article 3 du PLF2025 une mesure visant à endiguer la spéculation immobilière à court terme. Proposé par les députés Socialistes et apparentés, cet amendement impose désormais une durée minimale de détention pour bénéficier de l'exonération fiscale sur les plus-values de cession de résidences principales. Cette réforme cible particulièrement les "culbutes spéculatives" dans les zones touristiques tendues (Comme au Pays Basque).
Désormais, pour bénéficier de cette exonération, le bien devra avoir été la résidence principale du vendeur pendant au moins cinq ans avant la cession.
Cette nouvelle règle vise à mettre un terme aux pratiques spéculatives consistant à acheter et revendre rapidement un bien en le déclarant comme résidence principale pour échapper à l'imposition.
Cependant, l'amendement prévoit des exceptions importantes à cette règle des cinq ans :
- Lorsque la vente est motivée par l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.
- En cas de motif impérieux d'ordre familial, médical ou professionnel, tels qu'une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée, l'entrée en EHPAD, un décès ou une séparation.
Cette mesure a été conçue en réponse à la prolifération des "culbutes spéculatives", particulièrement répandues dans les zones touristiques comme le Pays Basque, où la tension immobilière a entraîné une forte hausse des prix depuis deux décennies.
Les auteurs de l'amendement soulignent que leur proposition ne vise pas à pénaliser les opérations immobilières légitimes, mais à cibler spécifiquement les contournements permis par la législation actuelle. En imposant une durée minimale de détention tout en prévoyant des exceptions pour les situations justifiées, la mesure cherche à trouver un équilibre entre la lutte contre la spéculation et le maintien de la mobilité résidentielle des Français.
Cette mesure pourrait avoir des implications significatives, en décourageant les achats spéculatifs à court terme et en favorisant potentiellement une plus grande stabilité des prix dans les zones tendues. Cette décision soulève également des questions sur l'équilibre entre les droits des propriétaires et la nécessité de réguler un marché immobilier de plus en plus inaccessible pour de nombreux ménages.
Les plus anciens ne seront pas surpris par cette mesure car, cette règle existait dans le régime des plus plus-values immobilières avant la réforme de 2004.
En effet, jusqu'en 2003, toute plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale habituelle du propriétaire était totalement exonérée. Par « résidence habituelle », on entendait l'habitation où le contribuable réside durant la majeure partie de l'année. L'occupation de l'immeuble devait être effective depuis la date d'acquisition ou d'achèvement de celui-ci ou avoir duré au minimum cinq ans de manière continue ou discontinue. Aucune durée d'occupation n'était cependant exigée si la cession étaitmotivée par des impératifs familiaux (modification de la composition de la famille, divorce, décès...) ou professionnels.
A l'époque l'article 150 C du CGI disposait
I. Toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée.
Sont considérés comme résidences principales :
a) Les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle du propriétaire depuis l'acquisition ou l'achèvement ou pendant au moins cinq ans ; aucune condition de durée n'est requise lorsque la cession est motivée par des impératifs d'ordre familial ou un changement de résidence ;
b) Les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence en France des Français domiciliés hors de France, dans la limite d'une résidence par contribuable à condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d'au moins un an à un moment quelconque antérieurement à la cession et qu'il ait eu la libre disposition du bien depuis son acquisition ou son achèvement ou pendant au moins trois ans ; aucune condition de durée de libre disposition n'est requise lorsque la cession est motivée par des impératifs d'ordre familial ou un changement du lieu de travail consécutif au retour en France du contribuable.
Cependant, il reste à voir comment cette mesure sera accueillie lors des débats en séance publique...