L'amendement au PLF2025 adopté par la commission des Finances apporte une modification significative à l'article 150-0 B ter du CGI, un dispositif qui permet le report d'imposition des plus-values lors de certaines opérations de restructuration d'entreprises. Cette modification vise à restreindre l'utilisation de ce mécanisme fiscal dans le domaine immobilier et hôtelier.
L’article 150‑0 B ter du CGI prévoit un mécanisme de report d’imposition obligatoire des plus-values réalisées lors de l’apport de titres à une société contrôlée par l’apporteur personne physique.
Ce report d’imposition expire notamment lorsque les titres apportés sont cédés par la société bénéficiaire de l’apport dans les trois ans à compter de celui-ci.
Par exception, le report d’imposition est maintenu si la société prend l’engagement de réinvestir le produit de cession, dans un délai de deux ans à compter de cette cession, à hauteur de 60 % au moins de ce produit (50 % s'agissant des cessions intervenues avant le 1er janvier 2019), dans certaines entreprises opérationnelles listées dans la loi, cette condition de réinvestissement ayant vocation à prévenir les abus.
Plus précisément, le réinvestissement doit être opéré :
- soit dans le financement d’une activité opérationnelle, i.e. commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière, à l’exclusion des activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ;
- soit dans la souscription en numéraire au capital initial ou à l’augmentation de capital de sociétés exerçant une activité opérationnelle ou qui ont pour objet social exclusif de détenir des participations dans des sociétés opérationnelles ;
- soit dans l’acquisition d’une fraction du capital d’une ou plusieurs sociétés exerçant une telle activité, lorsque cette acquisition a pour effet de lui conférer le contrôle de chacune de ces sociétés ;
- soit, enfin, depuis l’intervention de l’article 115 de la loi de finances pour 2019, dans la souscription, sous conditions, de parts ou actions de certaines structures de capital investissement.
Concrètement, l'amendement exclut du bénéfice de ce report d'imposition les activités de gestion de biens immobiliers, de sociétés immobilières ou de prestations hôtelières, sauf si la plus-value réinvestie provient elle-même de la vente de tels biens.
Cette mesure cherche à éviter que des plus-values réalisées sur des activités productives ou mobilières ne soient réinvesties dans l'immobilier ou l'hôtellerie pour bénéficier du report d'imposition.
À la fin du a) du 2° du I de l’article 150‑0 B ter du code général des impôts, il est inséré les mots suivants :
« Les activités de gestion de tout bien immobilier ou société immobilière ou de prestation hôtelière au sens de l’article 261 D du code général des impôts sont également exclues du bénéfice de cette dérogation, dès lors que leur acquisition n’est pas issue de la plus-value réalisée à l’occasion de la vente des mêmes biens mentionnés à l’article 261 D du code général des impôts ».
L'objectif affiché est de recentrer le dispositif sur son but initial : favoriser le réinvestissement dans l'économie réelle et productive. En excluant ces activités immobilières et hôtelières, les législateurs espèrent orienter les réinvestissements vers des secteurs jugés plus créateurs de valeur et d'emplois.
Cette modification pourrait avoir des implications importantes pour les entrepreneurs et investisseurs qui utilisaient ce mécanisme pour diversifier leurs investissements vers l'immobilier après la cession d'une entreprise. Elle pourrait également impacter les stratégies de transmission et de restructuration d'entreprises familiales.
L'exposé sommaire de l'amendement suggère que cette mesure pourrait générer des économies substantielles pour l'État :
Pour s’assurer que ce mécanisme favorise bien le réinvestissement dans l’économie réelle, il est proposé d’exclure les activités de gestion de biens immobiliers ou hôteliers du dispositif, dès lors que la plus-value serait issue de la cession d’une activité productive ou mobilière. Une telle mesure doit permettre de réaliser d’importantes économies, à hauteur de plusieurs centaines de millions d’euros.
En somme, cet amendement représente un durcissement significatif des conditions d'application du report d'imposition des plus-values, reflétant une volonté politique de mieux cibler les avantages fiscaux et de les orienter vers des investissements jugés plus productifs pour l'économie nationale.