Vente immobilière, dation en paiement et délai de reprise de l'administration fiscale

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision dans le cadre d'une vente d'un terrain à bâtir payé pour partie comptant et pour partie par la remise d’un lot de terrain viabilisé au titre de laquelle l'administration s'est prévalue d'un acte anormal de gestion non à la date de la cession mais à la date de la dation en paiement.

La cession de terrain non bâti rémunérée moyennant la remise d’immeubles ou fractions d’immeubles à construire constitue une dation en paiement. 

Rappel des faits : 

Par un acte notarié du 8 juillet 2008, M^me C a cédé à la SARL L, qui exerce une activité de marchand de biens, un terrain à bâtir non viabilisé d’une superficie de 8 635 m² moyennant un prix de 429 770 €, qui, selon les stipulations ce cet acte, a été payé au comptant à hauteur de 380 000 € et dont le solde de 49 770 € était payable à terme par la remise, à titre de dation en paiement, d’un lot de terrain viabilisé d’une superficie de 1 000 m² détaché de ce terrain pour constituer le futur lot n° 3 du lotissement autorisé par arrêté du maire du 30 juillet 2007 après l’obtention par l’acquéreur du certificat prévu aux articles R. 315-36 ou R. 315-36 a) du code de l’urbanisme.

Par un second acte notarié du 26 février 2014 portant rétrocession de terrain à bâtir, la SARL L a remis ce terrain à M^me Cà titre de dation en paiement de la partie du prix de vente stipulé payable à terme.

A l’issue d’une vérification de comptabilité de la SARL L, l’administration a estimé qu’en remettant ce lot de terrain à bâtir à un prix minoré de 155 230 € par rapport à sa valeur vénale, la société avait commis un acte anormal de gestion.  Elle a corrélativement regardé l’insuffisance de prix constatée comme une libéralité taxable entre les mains de M^me C sur le fondement de l'article 111-c du CGI.  Partant M^me C a été assujettie à un complément d’impôt sur le revenu (RCM) au titre de l’année 2014.

Par un jugement du 16 octobre 2020, le TA de Grenoble,  fait droit à la demande de décharge de M^me C. Le ministre de l’économie, des finances et de la relance a fait appel de ce jugement.

La Cour vient de faire droit à la demande du ministre.

Soulignons que pour décharger M^me C du complément d'impôt au titre duquel elle a été assujettie au titre de l’année 2014, le tribunal administratif, avait considéré que le délai de reprise de l'administration était prescrit :

que le transfert de propriété résultant de l’accord des parties sur la chose et sur le prix devait être regardé comme étant intervenu à la date du 8 juillet 2008 et que l’administration n’était pas fondée à se prévaloir de l’existence d’un acte anormal de gestion à la date du 26 février 2014, tiré de l’insuffisance de valeur vénale du bien cédé, ni, par suite, d’une libéralité taxable entre les mains du bénéficiaire, M^me C…, sur le fondement du c. de l’article 111 du code général des impôts alors que le délai de reprise était prescrit en application des dispositions de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales.

La Cour vient de censurer la décision du tribunal administratif estimant :

• que l’acte notarié du 8 juillet 2008 n'avait eu ni pour objet ni pour effet d’attribuer, à la date de sa signature, un droit de propriété sur le lot viabilisé que la SARL L s’était engagée à remettre à M^me C ;
• que le transfert de propriété du lot viabilisé à son profit n’est intervenu qu’au jour de l’acte authentique du 26 février 2014 constatant la remise du lot à l’intéressée en paiement de la partie du prix de vente payable à terme.

Si l’acte notarié du 8 juillet 2008 stipule que la partie du prix non payé au comptant sera acquittée par la remise ultérieure, à titre de dation en paiement, d’un lot de terrain viabilisé sur une parcelle du lotissement désignée dans l’acte et que la remise du terrain viabilisé ne pourra intervenir qu’après l’obtention par l’acquéreur soit du certificat prévu au a) ou au b) de l’article R. 315-36 du code de l’urbanisme constatant l’exécution des travaux de lotissement, soit de l’arrêté comportant la faculté de vendre par anticipation des lots, cet acte renvoie à un acte authentique ultérieur constatant la dation en paiement. L’acte authentique établi le 26 février 2014 indique que « la présente dation en paiement emporte transfert au profit de M^me C… de la propriété et de la jouissance de l’immeuble sus-désigné ».

Partant, pour la Cour, l’administration était fondée à rattacher la distribution de revenu correspondant à l’insuffisance de prix à l’année 2014, au cours de laquelle M^me C est réputée en avoir eu la disposition.