Bercy commente l'article 38 de LF pour 2021 qui a instauré un abattement exceptionnel, codifié à l'article 150 VE du CGI, sur les plus-values immobilières résultant de la cession, sous conditions, de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre des GOU ou dans le périmètre des ORT
1. Rappel de l'ancien dispositif de l'abattement exceptionnel
Pour mémoire et dans le soucis de créer un choc d’offre dans les zones très tendues, l’article 28 de la seconde Loi de Finances rectificative pour 2017 a institué un abattement exceptionnel, applicable, sous conditions, pour la détermination de la plus-value nette imposable, pour les cessions de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis (Ce dispositif non codifié dans le CGI a été commenté au BOFIP le 24 août 2018)
En pratique, les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, étaient déterminées après application d’un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :
- soit précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
- soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine.
Le bénéfice de l’abattement exceptionnel était réservé aux cessions de biens immobiliers situés dans les communes classées au sein des zones A bis et A sont répertoriées à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du CCH .
2. Légalisation, aménagement et prorogation de cet abattement exceptionnel
A l'initiative du Gouvernement le législateur (Art. 38 de la LF pour 2021) a légalisé (Art. 150 VE du CGI) cet abattement exceptionnel et l'a aménagé afin qu'il s'applique aux plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés, pour tout ou partie de leur surface, dans le périmètre d’une « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU) ou dans celui d’une opération de revitalisation de territoires (ORT).
C’est la Loi Elan qui a créé la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU). Cette qualification est donnée à une opération d’aménagement lorsqu’elle est prévue par un contrat de projet partenarial d’aménagement, conclu entre l’Etat et des établissements publics ou des collectivités territoriales.
L’ORT vise une requalification d’ensemble d’un centre-ville dont elle facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire.L’ORT se matérialise par une convention signée entre l’intercommunalité, sa ville principale, d’autres communes membres volontaires, l’État et ses établissements publics.
L’abattement est applicable sur ces plus-values à la double condition que la cession :
- Soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2021, et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
- Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.
L'abattement exceptionnel s'applique à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, soit en pratique à des cessions réalisées du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2025.
Pour l’application de l’abattement le cessionnaire s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à démolir la ou les constructions existantes et à réaliser et achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
Le taux de l’abattement mentionné est de 70 %. Ce taux est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires, dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.
L’abattement mentionné ne s’applique pas aux plus-values résultant des cessions réalisées au profit :
- D’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
- D’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
En cas de manquement à ses engagements le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.
L'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % s’applique après prise en compte, notamment :
- de l’abattement pour durée de détention ;
- de la compensation, le cas échéant, des plus et moins-values, prévue à l’article 150 VD-II du CGI ;
- de l'exonération au prorata des logements sociaux que le cessionnaire s'engage à construire prévue à l'article 150-U-II-7° du CGI
Cet abattement est applicable :
- pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux ;
- aux non-résidents ;
- pour la détermination de l'assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du CGI.
Bercy vient enfin de commenter ce nouvel abattement