L'article 71 de LF pour 2025 a réintroduit temporairement l'exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les dons familiaux, applicable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Ce dispositif, codifié à l'article 790 A bis du CGI, permet d'exonérer les dons de sommes d'argent effectués en ligne directe descendante (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou, à défaut, aux neveux et nièces, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire.
L'exonération est conditionnée à l'affectation obligatoire des sommes dans un délai de six mois soit à l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement, soit à des travaux de rénovation énergétique dans l'habitation principale du donataire. Le bien acquis ou rénové doit ensuite être conservé cinq ans comme résidence principale ou affecté à la location (hors location intrafamiliale).
Bercy vient de commenter ce dispositif au BOFIP-Impôts.
La publication du BOFIP commentant ce dispositif apporte des clarifications importantes mais révèle aussi une exclusion significative qui faisait débat (Voir notre article sur le sujet). Au § 860, l'administration précise explicitement que :
Par ailleurs, l’affectation des sommes reçues à la construction par le donataire de sa résidence principale n’est pas visée par le dispositif d’exonération.
De la même façon, l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à la résidence principale du donataire n’est pas non plus visée.
Cette position restrictive contraste avec la réalité économique des territoires ruraux et périurbains où l'accession à la propriété passe majoritairement par la construction de maisons individuelles. L'interprétation littérale retenue par l'administration distingue strictement "acquisition d'immeuble neuf" et "construction", excluant de fait l'achat de terrain nu même immédiatement suivi de construction.
Cette clarification administrative révèle les limites du dispositif et pose la question de son adaptation aux spécificités territoriales. Alors que l'exonération s'applique aux acquisitions d'immeubles neufs "clé en main" et aux ventes en l'état futur d'achèvement, elle exclut le parcours classique des primo-accédants en zones rurales et périurbaines, créant une discrimination géographique non assumée par le législateur.
En dehors de cette précision qui était attendue, le BOFIP précise :
Bénéficiaires et donateurs éligibles
Le dispositif est strictement limité aux dons familiaux en ligne directe (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou, en l'absence de descendance, aux neveux et nièces (enfants des frères et sœurs uniquement). Seuls les dons de sommes d'argent en pleine propriété sont concernés, réalisés par chèque, virement, mandat ou espèces.
Affectations autorisées
Les sommes données doivent obligatoirement être affectées, dans un délai de six mois suivant le versement, soit à l'acquisition d'un immeuble neuf ou en l'état futur d'achèvement, soit à des travaux de rénovation énergétique dans l'habitation principale du donataire. Pour l'immobilier, l'acquisition peut porter sur la pleine propriété ou l'usufruit, y compris en indivision. Les travaux de rénovation doivent être éligibles à MaPrimeRénov' et réalisés par des professionnels qualifiés.
Obligations de conservation
Le donataire doit conserver l'immeuble acquis ou rénové pendant cinq ans comme résidence principale ou l'affecter à la location à usage d'habitation principale. Cette obligation s'applique dès l'acquisition ou l'achèvement des travaux. La location meublée est autorisée, mais les baux avec des membres du foyer fiscal du donataire sont exclus.
Montants et limites
L'exonération est plafonnée à 100 000 € par donateur et par donataire, avec un plafond global de 300 000 € par donataire tous donateurs confondus. L'exonération ne porte que sur la fraction effectivement affectée aux acquisitions ou travaux éligibles. Le surplus éventuel reste soumis aux règles de droit commun.
Conditions de non-cumul
L'exonération ne s'applique pas aux dépenses ayant déjà bénéficié du crédit d'impôt pour services à la personne, d'une déduction fiscale ou de MaPrimeRénov'. Cette règle de non-cumul vise à éviter les doubles avantages fiscaux.
Sanctions en cas de non-respect
La vente de l'immeuble dans les cinq ans ou le non-respect des conditions d'affectation entraîne la remise en cause automatique de l'exonération. Le donataire devient alors redevable du complément de droits de mutation, majoré des intérêts de retard. Le décès du donataire pendant la période obligatoire ne remet pas en cause l'exonération, les obligations n'étant pas transmises aux héritiers.