En portant de trois à dix ans le délai accordé aux Établissements Publics Fonciers (EPF) pour rétrocéder aux organisme en charge du logement social les terrains acquis (dans le cadre du régime d'exonération de plus-value immobilière prévu à l'article 150-U-II-8° du CGI), le législateur vise à sécuriser les acteurs publics et à libérer de manière plus efficace le foncier pour répondre à la crise du logement.
Pour mémoire, l'article 150 U-II-8° du CGI prévoit une exonération temporaire en matière de plus-values immobilières en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées par des particuliers au profit d'une collectivité territoriale, de certains établissements publics ou de certaines sociétés en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social mentionné à l'article 150 U-II-7° du CGI.
Cette exonération est ainsi subordonnée à l'engagement du cessionnaire de revendre, dans un certain délai, les biens acquis à un organisme en charge du logement social qui s’engage à construire des logements sociaux.
Aussi, l’acte authentique constatant le transfert de propriété doit mentionner expressément que l’acquisition est réalisée par le cessionnaire en vue de la revente à un organisme en charge du logement social du bien ainsi acquis, et préciser le prorata de la surface des logements sociaux destinés à être construits par ce dernier afin d’en permettre le calcul conformément l’article 150 U-II-8° al.2 du CGI.
Le délai de revente du bien immobilier au profit d'un organisme en charge du logement social est d'un an.
La loi prévoit cependant un allongement du délai de revente à un organisme en charge du logement social lorsque le cédant est un établissement public foncier mentionné à l'article L. 321-1 du C. urb.ou à l'article L. 324-1 du C. urb.. En effet, dans cette situation, le délai de revente est porté à trois ans, toutes autres conditions d'appréciation de ce délai restant par ailleurs inchangées.
En cas de non-respect de l'engagement de revente au prorata de la surface de logements sociaux qu'il s'est engagé à faire construire selon les modalités prévues au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI, dans le délai d'un an ou, le cas échéant, de trois ans du bien immobilier concerné à un organisme en charge du logement social qui s'engage à construire des logements sociaux (II-C-2 § 410 à 500), le cessionnaire est tenu de reverser à l'État le montant de l'impôt dû au titre de la plus-values immobilière initialement exonérée.
BOI-RFPI-PVI-10-40-110, n°520
Lors de la revente du bien immobilier à un organisme en charge du logement social, celui-ci doit s’engager à réaliser et à achever des logements sociaux conformément à l’article 150 U-II-7° al.4 du CGI. L’achèvement des logements sociaux doit intervenir dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Ce délai est porté à dix ans pour les cessions réalisées au profit d’organismes en charge du logement social.
Pour mémoire l'article 9 de la LF pour 2024 a prorogé les exonérations de plus-values de cessions immobilières prévues au 7° et 8° du II de l’article 150 U du CGI en faveur de la production directe ou indirecte de logements sociaux jusqu’au 31 décembre 2025. A voir si le PLF2026 reconduira ces régimes d'exonération.
Lors de l'examen au Sénat de la proposition de loi de "Simplification du droit de l'urbanisme et du logement" deux sénateurs, au nom de la commission des affaires économiques, ont donc déposé un amendement N° 214 rect ayant pour objet d’allonger de trois à dix ans le délai dans lequel les EPF doivent rétrocéder un bien immobilier pour le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières.
Comme le soulignent les sénateurs dans l'expopsé des motifs de leur leur amendement, ce délai de trois ans est devenu un véritable frein opérationnel. Les projets d'aménagement portés par les EPF sont par nature longs et complexes. Ce délai est trop court pour mener à bien l'ensemble des étapes :
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Le montage foncier : Acquérir une seule parcelle est rarement suffisant. Il faut souvent négocier avec de multiples propriétaires pour assembler un terrain cohérent, ce qui peut prendre des années.
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Les études techniques et environnementales : Diagnostics de sol, études d'impact, relevés topographiques sont des prérequis longs et incompressibles.
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Les procédures d'urbanisme : Il faut souvent faire évoluer le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune, puis obtenir les autorisations (permis d'aménager, permis de construire), des procédures qui s'étalent sur de nombreux mois, voire des années.
Dans un contexte où le besoin en logements sociaux est important (198 000 logements par an selon l’Union sociale pour l’habitat) et où il convient d’accompagner la reprise de l’immobilier, un tel dispositif d’incitation à la cession de foncier revêt une importance toute particulière. Néanmoins, le délai de portage imposé aux EPF s’avère trop court pour leur permettre de réunir les parcelles, de réaliser les études et de mener les procédures d’autorisation nécessaires à la réalisation effective des opérations immobilières que la mesure fiscale cherche à développer. Ce délai de portage est en particulier trop court pour permettre les actions de gestion du trait de côte auxquelles vont de plus en plus contribuer les EPF. Les opérations de relocalisation en rétro-littoral, intégrant éventuellement du logement social, nécessitent en effet des durées de portage long, aux fins d’appropriation locale et d’études.
Ainsi face au risque de ne pas tenir le délai et de devoir rembourser l'avantage fiscal à l'État, les EPF pouvaient être réticents à utiliser ce dispositif, le privant ainsi d'une grande partie de son efficacité.
L'amendement N° 214 rect a été adopté et intégré à l'article de la proposition de loi définitivement adoptée par l'Assemblée nationale le 15 octobre 2025.
En portant de trois à dix ans le délai accordé aux EPF pour rétrocéder ces terrains, le législateur entend tenir compte de la réalité opérationnelle des projets d'aménagement.