En matière de taxe sur les terrains constructibles, une commune qui conteste la valeur nulle retenue par l'administration doit proposer une valeur alternative. Ne l'ayant pas fait, elle ne peut se retrancher derrière une impossibilité mathématique pour échapper à la taxe.
Pour mémoire, l’article 1605 nonies du CGI prévoit l’imposition d’une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à ces terrains lorsqu’ils sont rendus constructibles par leur classement postérieur au 13 janvier 2010, par un PLU ou un document d’urbanisme équivalent. Les modalités d’imposition reposent sur :
- La caractérisation du terrain comme constructible au sens de l’article,
- L’assise de la taxe calculée sur la différence entre le prix de cession (défini selon l’article 150 VA) et le prix d’acquisition ou la valeur vénale, actualisée si nécessaire,
- Des seuils et des taux modulés en fonction du rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition (ou valeur vénale) : une exonération s’applique lorsque ce rapport est inférieur à 10, un taux de 5 % s’il se situe entre 10 et 30, puis 10 % au-delà.
Pour que la taxe soit exigible, il suffit que le terrain ait été rendu constructible par un classement issu d’un document d’urbanisme (PLU, carte communale en zone à urbaniser, etc.).
Rappel des faits :
Par un acte notarié du 3 avril 2017, la commune d’Eze a cédé à une société immobilière domaniale un ensemble de parcelles contiguës situées sur le territoire de la commune d’Eze (et de la commune voisine de La Turbie). Après examen de l’acte, l’administration fiscale a considéré que la cession des parcelles situées sur le territoire d’Eze était assujettie à la taxe nationale sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles. Cette imposition inclut également les pénalités et les intérêts de retard, pour un montant total de 2 227 400 €.
La commune d’Eze, a saisi la juridiction administrative afin d'obtenir la décharge de la taxe ainsi que des pénalités et intérêts y afférents,
La commune se prévaut du fait :
-
- que la cession des terrains n’entre pas dans le champ d’application de la taxe, puisqu’ils n’étaient pas destinés à un usage agricole et n’ont pas été cédés à des fins spéculatives.
- que les terrains n'étaient pas réellement constructibles du fait d'une servitude d'attente.
- que la valeur vénale d'origine étant nulle, le rapport entre prix de cession et valeur d'origine serait nécessairement égal à zéro car on ne peut diviser par zéro.
Le tribunal vient de rejeter la requête de la commune
Il juge d'abord que la taxe ne se limite pas aux terrains agricoles ni aux cessions spéculatives.
Toutefois, l'article 1605 nonies du code général des impôts ne conditionne l'application de cette taxe à aucune preuve d'une intention spéculative du vendeur ou d'un usage agricole de la parcelle mais à celle de son ouverture à l'urbanisation. Dès lors, c'est à bon droit et sans méconnaître tant la lettre du texte que l'intention du législateur, que l'administration fiscale n'a pas limité l'application des dispositions précitées à ce type de cession.
Il considère ensuite que malgré l’existence d’une servitude d’attente de projet limitant la construction (interdisant toute construction supérieure à 10 m² jusqu’au 21 juin 2018), la limitation est temporaire et partielle.
Si cette servitude induit nécessairement une limitation du droit à construire, cette limitation est temporaire et non définitive et n'est pas totale dès lors que des constructions demeurent possibles. Dès lors, elle n'est pas de nature à faire obstacle à ce que les terrains en litige soient qualifiés de constructibles au sens de l'article 1605 nonies du code général des impôts.
Sur l'argument mathématique, le juge rappelle que l'article 1605 nonies du CGI prévoit que la taxe ne s'applique pas lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale historique) est inférieur à 10. Cette disposition vise à exonérer les cessions ne générant pas une plus-value significative. Pour les biens dont le prix d'acquisition n'est pas connu, la loi prévoit de retenir la valeur vénale à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant.
Au cas particulier, la commune estimait que puisque les terrains lui appartenaient depuis des temps immémoriaux sans valeur historique connue, l'administration avait retenu une valeur de zéro euro. Or, mathématiquement, la division par zéro est impossible. La commune en déduisait que le rapport entre le prix de cession et cette valeur nulle était nécessairement égal à zéro, donc inférieur au seuil de 10 fixé par la loi.
Le tribunal rejette cette interprétation qui aurait conduit à exonérer systématiquement les cessions de biens historiques des communes. Il adopte une approche pragmatique :
la commune qui conteste la valeur nulle retenue par l'administration doit proposer une valeur alternative. Ne l'ayant pas fait, elle ne peut se retrancher derrière une impossibilité mathématique pour échapper à la taxe.
Contrairement à ce que fait valoir la commune, la circonstance qu'elle soit propriétaire de ces terrains depuis des temps immémoriaux ne fait pas obstacle à l'application de ces dispositions. De plus si la commune conteste la valeur vénale de zéro euro retenue par l'administration, elle ne fournit aucune explication, ni devant l'administration, ni dans le cadre de la présente instance, quant à la valeur vénale des terrains qu'il conviendrait de retenir. Enfin, elle ne saurait sérieusement soutenir que la valeur vénale étant de zéro, le rapport entre le prix de cession et cette valeur vénale est nécessairement égal à zéro et, par suite, inférieur à dix, au motif que mathématiquement il n'est pas possible de multiplier ou de diviser par zéro. Dès lors, et sans méconnaître les objectifs de la loi, c'est à bon droit que l'administration fiscale a mis à la charge de la commune l'amende prévue par les dispositions de l'article 1605 nonies du code général des impôts en litige.