La juridiction administrative vient de rendre une décision en matière de calcul de plus-value immobilière dans le cadre d'une vente d'un biens acquis à l'issue d'opérations de donation et de partage. Une situation qui se fait rare dans les prétoires et partant qui mérite d'être mise en lumière.
Pour la détermination de la plus-value immobilière brute, le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition à titre gratuit s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) conformément à l'article 150 VB-I du CGI. Le prix d'acquisition à titre gratuit correspond à la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis du CGI.
Rappel des faits :
M. C a le 5 mars 2005 procédé à la donation-partage d'un chalet situé à Courchevel comportant trois appartements au profit de ses trois enfants. DC et AC ont, chacun, reçu, à titre gratuit, la nue-propriété d’un appartement de ce chalet pour une valeur déclarée de 385 530 € et de 606 060 €, à charge pour eux de verser une soulte d’un montant de 330 530 €, dans un délai de dix ans, à leur frère EC.
Par un acte des 2 et 19 novembre 2008, M. C a procédé à la donation de l’usufruit de ces mêmes appartements pour une valeur déclarée respectivement de 440 000 € et de 682 000 €. Ces donations successives ont donné lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit.
Pour l’imposition de ces droits, l’administration a procédé à un rehaussement de la valeur d’acquisition de ce bien, en revalorisant les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit déclarés dans les actes notariaux, respectivement par deux propositions de rectification des 29 février 2008 et 24 novembre 2010.
Puis par un acte des 11 et 28 février 2011, M. C a consenti une donation-partage d’une somme aux trois fils, à l’occasion de laquelle les biens antérieurement reçus par chacun d’eux ont été réintégrés à la masse, avant qu’il soit procédé au partage de cette masse, DC et AC se voyant chacun attribuer, outre une somme de 520 euros, 27,998 % des droits indivis du chalet, et leur frère, EC 27,304 % des droits indivis de ce même bien, outre une somme de 960 euros ainsi qu’un bien immobilier situé à Ciry-le-Noble, pour une valeur déclarée, dans l’acte notarié, pour chacun des trois enfants, de 7 280 000 €
Le 8 juillet 2011, les consorts C ont cédé le chalet en cause pour un montant de 26 000 000 €. L'acte a mentionné que la cession était intervenue sans que AC ne réalisât de plus-value, le prix de cession étant égal à la valeur des droits indivis déclarés dans le cadre de la donation-partage des 11 et 28 février 2011.
L’administration fiscale, estimant, sur le fondement de l’article 150 VB du CGI, que la valeur de l’acquisition de l’immeuble en cause était celle résultant des actes des 5 mars 2005 et des 2 et 19 novembre 2008 et ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, a imposé entre les mains de AC une plus-value correspondant à la différence entre le prix de cession de sa part du chalet et le prix d’acquisition de celle-ci, ainsi déterminé.
Le tribunal administratif de Grenoble ayant, par jugement du 31 décembre 2020, rejeté la demande en décharge de AC, ce dernier a fait appel.
La Cour vient de rejeter la demande de AC
La Cour rappelle, à titre de principe :
Il résulte, d’une part, des dispositions du IV de l’article 150 U du code général des impôts que les partages portant sur des biens indivis issus d’une donation-partage ont un effet déclaratif et ne sont pas translatifs de propriété, et d’autre part, de celles l’article 150 VB du même code que, pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier obtenu à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. Cette valeur doit en principe être prise en compte, qu’elle procède d’une déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement ou, le cas échéant, d’une rectification définitive de cette déclaration par l’administration fiscale.
Au cas particulier, la Cour fait valoir que dans la mesure où la donation-partage des 11 et 28 février 2011 n’a qu’un effet déclaratif, l’administration était fondée, en application de l’article 150 VB du CGI, à retenir comme prix d’acquisition, la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, à savoir, en l’espèce, celle résultant de la rectification de la déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement.
M. C se prévaut de ce que les lots de l’immeuble dont il avait acquis la pleine propriété ont été réincorporés dans la donation-partage des 11 et 28 février 2011 et que, par cet acte, il a acquis, en pleine propriété, une fraction de 27,998 % des droits indivis de ce bien immobilier. Toutefois, cet acte des 11 et 28 février 2011 n’a eu qu’un effet déclaratif et n’a pas opéré de transfert de propriété au profit de M. C…, ce dernier s’étant vu conférer la propriété du bien qu’il a reçu en donation par les actes du 5 mars 2005 et des 2 et 19 novembre 2008. Cette donation-partage des 11 et 28 février 2011 n’ayant pas été soumise aux droits de mutation à titre gratuit, elle ne saurait avoir eu, pour l’application de l’article 150 VB du code général des impôts, une incidence sur la détermination du prix d’acquisition du bien. En outre, il résulte de l’instruction que la quotité de ce bien immobilier, dont M. C… était propriétaire, soit un tiers de la masse, est demeurée identique aux droits en indivision qui lui ont été attribués à la suite de l’acte de donation-partage des 11 et 28 février 2011. Au vu de ces éléments, l’administration fiscale, laquelle, contrairement à ce que soutient le contribuable, n’a pas écarté comme ne lui étant pas opposable l’acte des 11 et 28 février 2011, a pu, à bon droit, estimer que cette donation-partage était sans effet sur l’application de l’article 150 VB du code général des impôts.
Enfin, au cas particulier, AC estimait que pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition devait être majoré des droits de partage, à hauteur de 240 218 €, supportés à l’occasion de l’acte de donation-partage des 11 et 28 février 2011.
M. AC s'est vu opposer un refus, la Cour faisant valoir que l’acquisition de ce bien ne résultait pas de cette donation-partage mais de celle du 5 mars 2005 et de la donation du 29 février 2008.
Dans ces conditions, ces frais ne se rattachent pas à l’opération d’acquisition du bien à l’origine de la plus-value litigieuse. Dès lors, c’est à bon droit que l’administration a refusé la prise en compte de ces frais comme venant en majoration du prix d’acquisition.