L'article 71 de la loi de finances pour 2025 a réintroduit le dispositif d'exonération des dons familiaux de l'article 790 A bis du CGI, initialement créé en 2020 pour soutenir la relance économique post-Covid. Ce mécanisme ororienté vers l'accession à la propriété et la rénovation énergétique, permet aux familles de bénéficier d'une exonération de droits sur des dons pouvant atteindre 100 000 € par donateur, sous réserve d'une affectation spécifique des fonds dans un délai de six mois. Un parlementaire révèle une zone d'incertitude majeure : l'éligibilité du montage "terrain + construction" fréquent dans les territoires ruraux et périurbains et interroge le gouvernement.
Pour mémoire, l’article 19 de la LFR pour 2020 avait institué à l’article 790 A bis du CGI, sous conditions, une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons familiaux, dans la limite de 100 000 €. L’exonération concernait les dons de sommes d’argent consentis et versés entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 au profit d’un descendant, enfant, petit-enfant ou, à défaut, de neveux ou nièces lorsque ces sommes étaient affectées dans les trois mois à la souscription au capital initial ou à une augmentation du capital d’une petite entreprise européenne, à des travaux de rénovation énergétique ou à la construction de la résidence principale du donataire.
Ce dispositif fiscal qui constituait un levier pour relancer le secteur du bâtiment et redonner confiance aux ménages s’est éteint au 30 juin 2021 sans que l’administration n’ait précisé ses modalités d’application.
Les parlementaires ont, à la favelur de la LF pour 2025 (Art. 71) reintroduit une nouvelle exonération fiscale temporaire sur les dons familiaux (Art. 790 A bis du CGI), de nouveau orientée vers deux objectifs sociaux majeurs : l'accession à la propriété et la rénovation énergétique des logements.
Le nouveau dispositif se caractérise par un triple encadrement :
- Encadrement familial : L'exonération s'applique aux dons consentis en ligne directe descendante (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) et, à défaut seulement, aux neveux et nièces.
- Encadrement financier : L'exonération est soumise à une double limite : 100 000 € par donateur à un même donataire, et un plafond global de 300 000 euros par donataire.
- Encadrement temporel et d'usage : Les sommes doivent être utilisées dans un délai de six mois pour soit acquérir/construire une résidence principale, soit réaliser des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire. De plus, le bien doit être conservé pendant cinq ans comme résidence principale ou être loué (hors location intrafamiliale).
Le dispositif prévoit également des garde-fous pour éviter le cumul d'avantages fiscaux : les dépenses ayant bénéficié d'autres aides (crédit d'impôt services à la personne, MaPrimeRénov', etc.) sont exclues de l'exonération.
Cependant, comme souvent avec les dispositifs fiscaux incitatifs, la pratique révèle rapidement des zones d'incertitude dans l'application des textes. La question de Mme Graziella Melchior illustre cette problématique en soulevant une interrogation sur l'interprétation de la notion d'"acquisition d'immeuble neuf" dans le contexte spécifique des territoires ruraux et périurbains.
La députée met en évidence une réalité économique : dans de nombreux territoires, l'accession à la propriété des jeunes ménages passe majoritairement par la construction de maisons individuelles plutôt que par l'achat dans l'ancien ou le neuf "clé en main". Cette spécificité territoriale crée une potentielle inéquité dans l'accès au dispositif fiscal si l'interprétation retenue exclut le montage terrain + construction.
Le texte de l'article 790 A bis évoque l'"acquisition d'un logement neuf" ou la "construction de la résidence principale", créant une ambiguïté sur le périmètre exact des opérations éligibles. Deux interprétations sont possibles :
- Une interprétation restrictive : seul l'achat d'un bien immobilier achevé constitue une "acquisition"
- Une interprétation extensive : l'achat d'un terrain destiné à la construction s'analyse comme la première étape d'une acquisition globale
Elle souhaite savoir si l'achat d'un terrain à bâtir, lorsqu'il est immédiatement suivi de la construction d'une maison neuve, peut être considéré comme répondant aux critères de l'article 790 A bis et donc bénéficier de l'abattement fiscal prévu pour les donations affectées à l'acquisition d'un immeuble neuf.
Elle souhaite également savoir si le type de contrat encadrant la construction (CCMI, maîtrise d'œuvre) a un impact sur cette éligibilité.
Affaire à suivre...