La Cour administrative d’appel de Versailles rappelle les modalités de calcul de la plus-value immobilière en cas de cession d’un immeuble indivis entre les mains des associés d’une SCI non immatriculée au 1er novembre 2002.
L’article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques (Loi NRE) a institué, pour les sociétés civiles immobilières (SCI) constituées avant le 1er juillet 1978, une obligation d’immatriculation avant la date butoir du 1er novembre 2002.
Au plan juridique, le non-respect de cette obligation d’immatriculation a emporté, pour ces SCI, la perte de sa personnalité morale à compter de cette date. Cette perte de personnalité morale n’a pas entraîné leur dissolution mais leur requalification en société en participation ainsi qu’un transfert du patrimoine des sociétés vers leurs associés.
Ainsi, le défaut d’immatriculation a entrainé le transfert de plein droit de l’intégralité du patrimoine social de la SCI , à compter de la perte de sa personnalité juridique, aux associés de la société en participation.
Appréciation de la durée de détention en cas de revente ultérieure des biens immobiliers
La Cour Administrative d’Appel vient de rappeler qu’en raison de ce transfert de propriété et en cas de cession ultérieure par le ou les associés de la SEP, il y a lieu pour le calcul de la plus-value de cession imposable d’apprécier la durée de détention du bien immobilier à compter du 1er novembre 2002
Appréciation du prix d’acquisition de l’immeuble
La Cour estime, du fait du défaut d’immatriculation, que l’acquisition de l’immeuble en cause par M. B s’est faite à titre gratuit par transmission au patrimoine privé du requérant du patrimoine social de la SCI de l’immeuble.
Pour autant cette opération n’a pas donné lieu à la détermination de droits de mutation à titre gratuit.
Dans le cas d’une telle acquisition d’un bien immobilier à titre gratuit et pour lequel aucune valeur n’a été retenue pour la détermination des droits de mutation et aucun prix versé, il convient pour le vendeur, en vue de déterminer le montant de la plus-value brute de cession, d’évaluer le prix d’acquisition , tel que visé par l’article 150 V du CGI, de l’immeuble en référence à la valeur vénale de ce dernier à la date à laquelle il est entré dans son patrimoine , c’est à dire le 1er novembre 2002.