Le juge de l'impôt confirme que, pour la détermination de la notion de prépondérance immobilière, dans le cadre du régime des plus et moins-values à long terme, il faut retenir la valeur des droits afférents aux contrats de crédit-bail immobilier.
Rappel des faits :
La SAS I qui exerce une activité de holding animatrice, d’achat-revente de biens immobiliers et de locations d’immeubles, a cédé le 28 mars 2017 la totalité des titres de participation détenus au sein des SCI C et V, et réalisé à cette occasion une plus-value de 3 880 152 € déclarée sous le régime des plus-value à long terme imposées au taux de 0%.
Chacune des sociétés C et V avait conclu avec la société Ci le 17 février 2012 un contrat de crédit-bail d’une durée de douze ans portant pour l'une sur bien immobilier à construire, destiné à l’activité de carrosserie automobile et pour l'autre sur un bien immobilier destiné à une activité de concession automobile.
L'administration a remis en cause le bénéfice de l’exonération d’impôt sur les plus-value de long-terme estimant que les SCI C et V étaient des sociétés à prépondérance immobilière au sens des dispositions précitées de l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI
Sa réclamation du 18 février 2020 ayant été rejetée par une décision du 25 septembre 2020, la SAS I a demandé au tribunal de prononcer la décharge des suppléments d’impôt sur les sociétés mises à sa charge.
Le Tribunal vient de rejeter la requête de la SAS I
Le Tribunal précise :
Il résulte des travaux préparatoires à la loi n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 de finances pour 2008 dont est issu le a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, et notamment de l’exposé des motifs du projet de loi de finances, que ces dispositions répondent à un souci de neutralité fiscale et ont pour objet de soumettre les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un taux d’imposition identique à celui applicable lorsque la cession porte sur un bien immobilier. Ces dispositions prévoient que les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier, c’est-à-dire portant sur un bien immobilier à usage professionnel, doivent être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière de la société non cotée dont les titres ont été cédés. En application du droit comptable, seul le contrat de crédit-bail acquis par son titulaire auprès d’un précédent crédit-preneur doit être immobilisé et inscrit à l’actif de son bilan, ce contrat ne constituant pas comptablement un élément de l’actif du crédit-preneur initial. Toutefois, dès lors que les plus-values réalisées lors de la cession de tels contrats par des entreprises relevant de l’impôt sur les sociétés sont soumises à cette imposition au taux normal, il n’y a pas lieu, pour l’application des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, de distinguer selon que le contrat de crédit-bail a été conclu ou acquis par la société dont les titres ont été cédés.
Tirant les conséquences des dispositions précitées, le tribunal confirme qu'il y avait lieu de retenir les droits réels immobiliers à l’actif du bilan des SCI C et V pour déterminer si celles-ci avaient le caractère de société à prépondérance immobilière, nonobstant les dispositions de l’article 212-5 du plan comptable général selon lesquelles « Le titulaire d’un contrat de crédit-bail comptabilise en charges les sommes dues au titre de la période de location./ À la levée de l’option d’achat, le titulaire d’un contrat de crédit-bail inscrit l’immobilisation à l’actif de son bilan pour un montant établi conformément aux règles applicables en matière de détermination de la valeur d’entrée ».
Dans la mesure où les droits acquis par les SCI C et V, en exécution des contrats de crédit-bail, représentaient respectivement 95 % et 94 % de la valeur réelle de la totalité des éléments constituant l’actif de ces deux entreprises, ces dernières étaient, selon le juge, des sociétés à prépondérance immobilière.
Par suite [...] c’est à bon droit que le service, qui n’a pas fondé l’imposition sur sa propre doctrine et n’a pas fait de la loi une interprétation contraire à l’intention du législateur, a estimé que la plus-value réalisée le 28 mars 2017 par la SAS I ne pouvait bénéficier du régime prévu par les dispositions précitées de l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI
Le juge de l'impôt confirme la position de la doctrine issue des réponses ministérielles Jean-Louis Masson et Marie-Jo Zimmermann reprises dans la base BOFIP-Impôts BOI-IS-BASE-20-20-10-30 et qui précisent :
Il est souligné que la loi ne spécifie pas que les droits afférents à des contrats de crédit-bail qui doivent être pris en compte pour l'appréciation de la prépondérance immobilière sont les seuls droits inscrits à l'actif du bilan comptable, et qu'il faut ainsi retenir, pour l'application du a sexies-0 bis du I de l'article 219 du CGI, tous les droits résultant, pour l'entreprise crédit-preneuse, d'un contrat de crédit-bail, y compris lorsque ces droits n'ont pas fait l'objet d'une acquisition auprès d'un tiers et ne figurent donc pas parmi l'actif immobilisé.