Dispense de l’article 257 bis du CGI et vente immobilière : l’intention locative doit être clairement établie

Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :

• un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,
• une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.

Initialement, la dispense de TVA a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation. A l’origine, le législateur visait donc le transfert d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale.

Ainsi, la cession d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’a affecté à la réalisation d’une activité de location immobilière, avec reprise, ou renégociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens puisque dans cette hypothèse, la transmission en cause s’inscrit dans une logique de transmission d’entreprise.

Dans le cadre d'une réponse ministérielle Bernard Gérard du 8 mars 2016, le Gouvernement a précisé :

Une cession intervenant entre deux assujettis à la TVA d’un immeuble provisoirement vacant au moment de la cession bénéficie de la dispense posée à l’article 257 bis du CGI dès lors que le cédant est en mesure de démontrer qu’il recherche activement un locataire.

Rappel des faits :

Par un acte du 26 janvier 2016, M. C a acquis auprès de la société 9, un immeuble composé d’un local commercial, d’un appartement de type 3 et d’un garage. Le requérant a effectué sur cet immeuble des travaux pour la rénovation de la toiture et pour la création d’un deuxième local commercial pour un montant de 133 523, 56 €HT. Par acte du 27 juillet 2016, le requérant a cédé un des locaux commerciaux pour un prix de 200 000€, puis par un acte du 18 octobre 2017, il a cédé à la SCI PIJ, dont il est le gérant unique, le second local à usage commercial, l’appartement de type 3, ainsi que le garage pour un prix de 300 000 €.

Aux termes de la vérification de comptabilité, le service a remis en cause la déduction de la TVA sur les travaux réalisés, et par conséquent le crédit de taxe d’un montant de 35 130 € dont le requérant a demandé le remboursement, au motif, d’une part, que la cession du 18 octobre 2017 n’a pas été soumise à la TVA et d’autre part, qu’aucune activité imposable n’a été déclarée sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2017.

M. C a saisi la juridiction administrative.

Le juge de l'impôt vient de rejeter la demande de M.C

M. C qui soutient que la cession du 18 octobre 2017 est une cession entre deux redevables de la TVA, caractérisant une universalité de biens et bénéficiant à ce titre de la dispense de régularisation de TVA antérieurement déduite, en application de l’article 257 bis du CGI, se prévaut du fait :

• que  la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI lui est applicable, dès lors que la cession de l’ensemble immobilier attaché à une activité de location immobilière est intervenue entre deux redevables de la TVAe caractérisant ainsi une universalité de biens ;
• que la vacance locative, qui s’explique par les travaux réalisés sur le bien immobilier, ne fait pas obstacle à l'application de la dispense prévue par l'article 257 bis du CGI à la lumière de la réponse ministérielle Gérard ;
• que la recherche active de locataires est avérée ( l’intention de location du bien est démontrée par les mandats de location produits) ;
• que le bien immobilier a été donné en location dans le cadre d’un bail soumis à la taxe sur la valeur ajoutée.

Ces arguments n'ont pas emporté la conviction du juge qui fait valoir :

• notamment des termes de l’acte de vente du 18 octobre 2017 et des déclarations de TVA, que le requérant a déclaré ne pas être assujetti à la TVA conformément aux dispositions de l’article 256 A du CGI (Cet argument est mettre de côté car il s'agit plus d'une erreur dans l'acte qu'une réalité) ;
• que l’intention du cessionnaire de poursuivre l’activité de location ne ressort pas des mentions de l’acte de vente ;
• et que le montant HT de la transmission réalisée en dispense de TVA n’a pas été mentionné sur la ligne « Autres opérations non imposables » ;
• que l’immeuble revendu le 18 octobre 2017 était partiellement affecté à une activité soumise à la TVA, dès lors que le requérant ne démontre pas que la partie habitation de l’immeuble ait fait l’objet d’une location ;
• que l’intention locative n’est pas établie, dès lors que la recherche de locataires n’a été effective qu’à partir du mois de mars 2017, alors que les travaux sur l’immeuble ont été réalisés de février à avril 2016 ;
• que si M.C se prévaut, du mandat donné à l’agence ECO pour la location de son local commercial le 27 janvier 2016, lequel a été dénoncé par l’agence en octobre 2016 faute de mis à disposition des clefs, et de trois mandats donnés à trois agences différentes en mars 2017, il résulte de l’instruction que seul le mandat signé avec l’agence B était actif, lequel a d’ailleurs abouti à la signature d’un bail de location en novembre 2017, soit postérieurement à la date de cession de l’immeuble.

Dans ces conditions, M. C ne peut dès lors être regardé comme ayant transmis une universalité de biens au sens de l’article 257 bis du code général des impôts ou une activité économique autonome. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 257 bis du code général des impôts doit être écarté.