La loi de finances pour 2025 a introduit une réforme des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), instaurant un système à géométrie variable : d'un côté, elle a ouvert la voie à des allègements fiscaux pour faciliter l'accès à la propriété des primo-accédants, de l'autre, elle a autorisé temporairement les départements à relever leurs taux au-delà des plafonds actuels. Le gouvernement vient de préciser les cas dans lesquels les acquéreurs d'une première propriété ne sont pas tenus de respecter l'engagement d'affectation de leur bien exclusivement et de manière continue à l'usage de leur résidence principale pour le maintien du bénéfice de la réduction ou de l'exonération de TPF ou de DMTO instituée sur délibération du conseil départemental en application de l'article 1594 F septies du CGI.
Pour mémoire, la principale innovation de la réforme opérée par l'article 116 de la LF pour 2025 réside dans la création de l'article 1594 F septies du CGI, qui donne aux conseils départementaux la faculté de réduire, voire d'exonérer totalement, les droits de mutation pour les acquisitions constituant une première propriété. Cette mesure, d'application facultative, permet aux départements d'adapter leur politique fiscale aux enjeux locaux de l'accès à la propriété.
Cet avantage fiscal n'est toutefois pas inconditionnel comme nous le précise le décret d'application du 8 septembre 2025 !
Un délai d'occupation défini selon les situations personnelles
Le décret d'application établit d'emblée une règle claire : le primo-accédant dispose d'un délai maximal d'un an pour s'installer dans son logement à titre de résidence principale. Ce délai court :
- soit à partir de la date d'acquisition,
- soit, si elle est postérieure, de la déclaration d'achèvement des travaux pour les logements neufs ou en rénovation.
Pour les acquéreurs qui destinent leur bien à leur future retraite, le délai d'occupation est exceptionnellement porté à six ans. Cette disposition, particulièrement innovante, impose néanmoins une contrepartie : le logement doit être mis en location pendant cette période d'attente, évitant ainsi qu'il reste vacant.
Une définition pragmatique de la résidence principale
L'administration fiscale précise sa conception de la résidence principale : un logement occupé au moins huit mois par an. Cette durée, plus souple que certains dispositifs existants (plus-value immobilière notamment), témoigne d'une approche réaliste des modes de vie contemporains. Des dérogations sont toutefois prévues:
« - en cas de force majeure ;
« - pour raison de santé ;
« - en cas d'obligation liée à l'activité professionnelle, caractérisée par des déplacements réguliers ; par la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou d'une obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l'acquéreur à résider dans un logement qui n'est pas celui bénéficiant des dispositions de l'article 1594 F septies du code général des impôts ; par l'éloignement entre le logement acquis et le lieu de l'activité, dans la limite d'une durée de trois ans ;
« - en cas de mise en location du logement dans les conditions prévues au 2.
Des possibilités de location strictement encadrées
Le décret autorise la mise en location du bien dans certains cas :
- mobilité professionnelle significative (plus de 50 km ou 1h30 de trajet),
- événements familiaux (décès, divorce, dissolution de PACS),
- difficultés sociales (chômage de plus d'un an) ou invalidité reconnue.
La durée de location reste strictement limitée à trois ans maximum, empêchant tout détournement du dispositif vers un investissement locatif déguisé.
Des interdictions ciblées pour préserver l'esprit du dispositif
Le texte établit également un périmètre des usages prohibés :
- La location saisonnière et la location meublée sont formellement exclues pendant les cinq années d'engagement, de même que l'utilisation du logement comme accessoire d'un contrat de travail (Télétravail)
- L'usage professionnel n'est pas totalement prohibé mais strictement encadré : il ne peut excéder 15 % de la surface du logement.
Cette tolérance reconnaît les réalités du télétravail et de l'activité professionnelle à domicile, sans permettre un détournement commercial du bien.
Un verrouillage de la cession avec des soupapes de sécurité
La règle générale interdit la cession du bien pendant les cinq années d'engagement sauf : force majeure, raisons de santé, ou survenance des événements familiaux et professionnels limitativement énumérés.