Pour le juge, la caducité d’un permis de construire, résultant de l’insuffisance des travaux engagés sur le chantier, ne peut être érigée en événement imprévisible et insurmontable afin de faire échec à la remise en cause le bénéfice de l’exonération de droits de mutation (Art. 1594- 0 G du CGI) dont a bénéficié un acquéreur.
L'article 1594-0 G du CGI dispose que, sous réserve d'application de l'article 691 bis du CGI, sont exonérées de TPF ou de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A du CGI lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257-I-2-2° du CGI.
Conformément à l'article 1840 G ter du CGI, lorsque l'engagement de construire n'est pas respecté à l'échéance du délai qu'il comporte, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition de l'immeuble sur lequel portait l'engagement, ainsi que du complément de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent.
Rappel des faits :
Le 31 juillet 2017, la société NEP acquiert plusieurs parcelles à bâtir pour 800 000 €, bénéficiant du régime de faveur. Elle s’engage à construire un ensemble immobilier dans les quatre ans suivant l’acquisition (soit jusqu’au 31 juillet 2021, date reportée au 12 novembre 2021 en raison de la suspension des délais liée à l’épidémie de Covid-19, ord. n°2020-306 du 25 mars 2020).
L’administration fiscale, constatant l’inachèvement du projet dans le délai imparti, notifie le 9 novembre 2022 une proposition de rectification afin de réclamer les droits de mutation au taux de droit commun, en application de l’article 1840 G ter du CGI.
La société, ayant présenté des observations le 6 décembre 2022, reçoit une réponse de l’administration du 10 janvier 2023 maintenant les impositions. Le 28 février 2023, l’avis de mise en recouvrement est émis. La société forme un recours hiérarchique le 10 mars 2023, jugé tardif.
La société a donc décidé d'assigner l’administration fiscale devant le Tribunal judiciaire de Nice, contestant le bien-fondé de l’imposition. Elle invoque la force majeure, arguant que l’arrêté de caducité du permis de construire (prononcé le 25 octobre 2019) l’aurait empêchée de mener à bien le projet. Elle soutient que son projet de construction a été stoppé par ce seul élément indépendant, de sa volonté, et qu’il était imprévisible et insurmontable, puisqu’à défaut de permis de construire les travaux ne pouvaient pas évoluer, ce qui est bien constitutif d’un cas de force majeure.
Le Tribunal vient de débouter la société NEP de sa demande
Le Tribunal rappelle que pour constituer un cas de force majeur, l’événement devait être imprévisible, extérieur et insurmontable.
Or, souligne le juge, en l’espèce, la caducité du permis de construire résulte du défaut de commencement réel et significatif des travaux dans le délai légal. Le juge insiste sur l’insuffisance des travaux engagés (simple réalisation de micro-pieux de fondations d’un pont, négligeable au regard de la consistance du projet : 22 logements pérvus).
Si l’arrêté de caducité du permis de construire du 25 octobre 2019 constitue bien un événement extérieur à la société Nova E Properties, il n’en est pas pour autant un événement imprévisible en l’absence de tout commencement significatif de travaux dans le délai de validité du permis de construire
L’arrêté de caducité n’est donc pas un événement véritablement imprévisible : la société ne pouvait légitimement s’attendre à conserver un permis sans exécuter les travaux prévus. Cet événement n’est pas indépendant de son comportement.
En effet, ainsi que l’a justement relevé l’administration fiscale, le recours formé par la société Nova E Properties contre l’arrêté de caducité du 25 octobre 2019 n’a pas été accueilli par le tribunal administratif de Nice puisque nonobstant les deux prorogations successives du permis de construire qu’elle a obtenu par arrêtés des 25 juillet 2017 et 19 juin 2018 portant la date de validité du permis de construire au 19 août 2019, il est certain qu’à la date du 25 octobre 2019 les travaux de construction réalisés durant l’été 2019, tel que cela est établi par la pièce n°4 produite, soit la réunion de chantier de la société EFFYS le 1er août 2019, étaient trés insignifiants au regard des 22 logements autorisés par le permis de construire (seule la réalisation des micro pieux des fondations du pont prévu dans le projet était faite) ; l’arrêté de caducité n’était donc en rien imprévisible, comme le soutient, en vain, la société Nova E Properties.
Le tribunal constate également que le Tribunal administratif de Nice a refusé d’annuler l’arrêté de caducité. Le cas de force majeure est donc écarté.
TL;DR
- La caducité d'un permis résultant de l'inaction du contribuable ne peut constituer un cas de force majeure
Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante qui exige la démonstration d'une impossibilité absolue et définitive de construire, indépendante de la volonté du contribuable.