L'exonération de TVA prévue à l'article 261 D, 4° du CGI s'applique strictement aux locations meublées à usage d'habitation, et ne couvre pas les prestations d'intermédiation ou de gestion locative assorties de services.
Aux termes de l'article 256, I du CGI, « sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». Toutefois, l'article 261 D du même code prévoit des exonérations, notamment en son 4°, qui dispose : « Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : (...) 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation ».
Cette exonération ne s'applique cependant pas, en vertu du b du 4°, « aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».
L'article 84 de la LF2024 a modifié l’article 261 D du CGI afin de le mettre en conformité avec le droit européen à compter du 1er janvier 2024.proposé en opérant une distinction stricte entre, d’une part, le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire et, d’autre part, le secteur résidentiel. Le principe demeure l’exonération de TVA pour les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés. Mais la TVA s’applique désormais :
- aux hébergements hôteliers offerts pour une durée de trente nuitées au plus, même si une reconduction est possible, comprenant au moins trois prestations parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle ;
- et aux locations de meublés à usage résidentiel assorties de trois de ces prestations.
Bercy a tiré les conséquences de cet aménagement au BOFIP cet été. et réécrit ses commentaires propres au régime de TVA des prestations d'hébergement hôtelières et parahôtelières et locations meublées au BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 et au BOI-TVA-CHAMP-30-10-50
Les dispositions d'exonération constituent des exceptions au principe général d'imposition à la TVA et sont donc d'interprétation stricte. Il appartient au contribuable de démontrer qu'il remplit les conditions légales pour bénéficier de l'exonération.
Rappel des faits :
La SAS Lexerce une activité consistant à mettre en location des appartements meublés pour de courtes durées. Elle propose aux propriétaires ou locataires de logements de gérer la mise en location de leur bien en leur garantissant un revenu fixe par nuitée, que le logement soit effectivement loué ou non. La société se rémunère sur la différence entre les loyers perçus auprès des sous-locataires et le revenu garanti versé aux propriétaires ou locataires.
La société soutient qu'elle agit en qualité de loueur, prenant en location les appartements pour les sous-louer en son nom propre, et que son activité est donc exonérée de TVA en application de l'article 261 D, 4° du CGI.
Après avoir acquitté la TVA au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018, la SAS L y a introduit une réclamation le 20 octobre 2020 pour en obtenir la restitution, estimant ne pas être redevable de cette taxe. L'administration fiscale a rejeté cette réclamation par une décision du 3 février 2021.
La société a alors saisi le tribunal administratif de Paris, qui, par un jugement du 29 novembre 2022, a rejeté sa demande.
La SAS L a fait appel appel devant la Cour administrative d'appel de Paris.
La SAS soutient :
- que son activité consiste en la location meublée à usage d'habitation, exonérée de TVA en vertu de l'article 261-D, 4° du CGI.
- qu'elle agit comme un loueur principal, prenant en location les appartements auprès des propriétaires ou locataires pour les sous-louer en son nom propre.
- qu'elle ne fournit pas les prestations de services hôteliers prévues à l'article 261 D-4°-b du CGI.
- que sa rémunération provient de la marge réalisée entre les loyers perçus auprès des sous-locataires et le revenu garanti versé aux propriétaires ou locataires.
- qu'elle ne perçoit pas de commissions et n'agit pas en qualité d'intermédiaire.
L'administration, quant à elle, considére que la société agissait en qualité d'intermédiaire, réalisant des prestations de services soumises à la TVA.
La Cour vient de rejeter la demande de la SAS estimant que la société agit en qualité d'intermédiaire et non de loueur, rendant ses prestations soumises à la TVA.
Pour rendre sa décision la Cour a fait une analyse de la substance économique de l'activité, s'appuyant sur plusieurs éléments déterminants. Elle a ainsi relevé que :
- L'extrait Kbis de la société mentionnait une activité de « plateforme de promotion du tourisme, de mise en relation de prestataires du secteur touristique et d'organisation de produits touristiques en vue de leur vente ».
- Les CGU et conditions particulières indiquaient que la société mettait en location les appartements en l'absence de leurs propriétaires ou locataires, assurant également la réception des clients et le nettoyage des locaux.
- Les contrats conclus avec les propriétaires ou locataires prévoyaient que la société intervenait en qualité d'agent immobilier, percevant une rémunération sous forme de commission, égale à la différence entre les loyers perçus auprès des sous-locataires et le revenu garanti versé aux propriétaires ou locataires.
- Les propriétaires ou locataires confiaient leur logement à la société, sans qu'il y ait de contrat de location entre eux et la société.
- La société était responsable de la prestation de mise en relation et de gestion, mais n'est pas considérée comme un locataire principal.
De ces éléments, la Cour en a déduit que la SAS L agissait en tant qu'intermédiaire entre les propriétaires ou locataires et les sous-locataires, percevant une commission sur les locations effectuées. Par conséquent, son activité relèvait de prestations de services soumises à la TVA en application de l'article 256 du CGI.