Un parlementaire vient de demander au Gouvernement si la condition prescrite par l'article 1594-0 G-A-II (Justification de la réalisation de travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf à l’expiration du délai de quatre ans) peut être considérée comme remplie lorsque lesdites constructions éligibles ont été édifiées par le locataire.
L'article 1594-0 G du CGI dispose que, sous réserve d'application de l'article 691 bis du CGI, sont exonérées de TPF ou de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A du CGI lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens de l'article 257-I-2-2° du CGI.
Comme le rappelle Mme Louwalgie dans une ancienne réponse Ministérielle « Sallé » (JOAN du 14 juin 1969, n° 4451), le Gouvernement avait indiqué que le bénéfice de l'exonération prévue à l'ancien article 1371 du CGI (devenu article 691 du CGI et codifié aujourd'hui à l'article 1594-0 G du CGI) n'était pas remis en cause dès lors qu'un immeuble était édifié et achevé dans le délai de quatre ans à compter de son acquisition, quand bien même lesdits travaux n'auraient pas été le fait de l'acquéreur.
Le bénéfice de l'exonération de droit d'enregistrement dont l'acquéreur du terrain a profité ne sera pas remis en cause dès lors qu 'un immeuble aura été édifié et achevé dans le délai de quatre ans à compter de cette acquisition - délai susceptible d 'être prorogé automatiquement d'un an si les travaux de construction ont été entrepris avant son expiration - et alors même que cette construction n ' aura pas été le fait de l'acquéreur.
Cette réponse n'ayant pas été reprise dans la base BOFIP-Impôts, la députée de l'Orne a demandé au Gouvernement :
- de préciser si la solution énoncée dans la réponse ministérielle « Sallé », précitée, est toujours d'actualité ;
- en cas de réponse affirmative si la condition prescrite par l'article 1594-0 G-A-II al.1 du CGI peut être considérée comme remplie lorsque les constructions éligibles ont été édifiées par le locataire, y compris dans le cadre d'un bail à construction, seul ou conjointement avec l'acquéreur (propriétaire) du bien ;
- s'il en est de même dans le cas où les travaux éligibles ne deviennent la propriété du bailleur par voie d'accession qu'à la fin du bail et non pas au fur et à mesure de la réalisation des travaux.
La sénatrice Dominique Estrosi Sassone (Question 24467 JO Sénat du 22/12/2016) avait en 2016 posé une question identique dans le cadre d’un bail à construction : l’acquéreur d’un bien immobilier qui le donne à bail dans le cadre d’un BAC peut il bénéficier du régime de faveur de l’article 1594-0 G du CGI alors que c’est le preneur qui va construire ? Du fait du changement de législature en 2017, la question est devenue caduque et malheureusement la sénatrice n’a pas renouvelé sa demande en dépit de nos demandes !
Espérons que le Gouvernement réponde à cette question avant la fin de cette législature...
Dans tous les cas on peut espérer une issue positive, la Cour de Cassation ayant, en 2020, jugé que la circonstance que la construction soit réalisée par le preneur à bail commercial n’est pas de nature à faire échec à l'exonération prévue par l'article 1594-0 G du CGI (Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 29 janvier 2020, 17-26.018)