Nouvelle décision de la juridiction administrative qui pour assujettir à l'impôt sur les sociétés une SCI au titre d'une activité de marchand de biens s'est prévalue du fait que son associé co-gérant avait, à titre personnel, réalisé dix opérations d'achat revente sur plusieurs années au cours desquels la société n'a elle-même opéré aucune transaction.
En vertu de l'article 206-2 du CGI, la réalisation d'opérations habituelles d'achat et de revente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou parts de sociétés immobilières (Art. 35-l-1° du CGI) par les sociétés civiles entraîne l'assujettissement de celles-ci à l'impôt sur les sociétés :
Pour qu'une société civile soit considérée comme exerçant en fait la profession de « marchand de biens », il est indispensable que les opérations d'achat et de revente présentent un caractère habituel et que l'intention de revendre soit au moins présumée au moment de l'achat.
Ainsi la caractérisation d'une opération de marchand de biens est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. L’intention spéculative susceptible de caractériser une activité industrielle et commerciale de marchand de biens, qui ne se présume pas, doit s’apprécier à la date d’acquisition des immeubles.
Rappel des faits :
la SCI B a été créée le 1er mars 1999 et a pour objet social l'acquisition, la vente, la gestion et l'administration de tout immeuble ou biens et droits immobiliers. M. A est associé à hauteur de la moitiè des parts et cogérant.
L'administration fiscale a remis en cause le caractère civil de son activité et a qualifié son activité de marchand de biens. Partant elle a soumis la SCI B à des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés au titre des exercices clos les 31 décembre 2015, 2016 et 2017 et à des rappels de TVA au titre de la période du 1er janvier 2015 au 30 juin 2018.
La SCI B a demandé au tribunal administratif de Toulouse de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie et des rappels de TVA qui lui ont été assignés. La société soutient qu'elle ne relève pas de l'impôt sur les sociétés, dès lors qu'elle ne remplit pas les conditions pour être qualifiée de marchand de biens et que la requalification en marchand de biens constitue une source d'insécurité juridique.
Par un jugement du 18 octobre 2022, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa demande.
La SCI B a fait appel de la décision.
La Cour d'appel vient de confirmer l'assujettissement de la société SCI B à l'impôt sur les sociétés.
Elle rappelle que :
La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence.
A cet égard, la circonstance qu'au cours d'une année aucune opération mentionnée à l'article 35 du code général des impôts n'ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l'application de ces dispositions pour cette année.
Enfin, lorsque les associés qui jouent un rôle prépondérant ou bénéficient principalement des activités de la société sont des personnes qui se livrent elles-mêmes, de façon habituelle, à des opérations d'achat et de revente en l'état d'immeubles, la société étant l'un des instruments d'une activité d'ensemble entrant dans le champ d'application du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts, doit être réputée remplie la condition d'habitude posée par ce texte.
Concernant le caractère habituel :
Au cas particulier, il ressort des faits :
- que la SCI B a effectué six achats et procédé à dix ventes de biens immobiliers entre 2001 et 2016.
- que M. A, associé à hauteur de la moitié des parts et cogérant de la société, a par ailleurs réalisé dix opérations entre 2004 et 2018, constituées de quatre achats et de six ventes de maisons ou terrains à bâtir.
Compte tenu du nombre des transactions conduites pendant plusieurs années et de l'activité exercée par M. A, la cession consentie en 2016 par la société a revêtu un caractère habituel.
Pour la Cour d'appel, la circonstance qu'aucune transaction n'a été opérée par la société entre 2011 et 2016, qui s'explique d'ailleurs par la réalisation d'opérations de division parcellaire et par le contexte économique, sept déclarations d'intention d'aliéner ayant été déposées durant la période, n'est pas suffisante pour remettre en cause ce caractère.
Concernant l'intention spéculative
Il ressort des faits :
- que la SCI B a acquis, le 30 janvier 2008, une parcelle de 5 517 mètres carrés situéeà Cugnaux et comprenant deux maisons à usage d'habitation.
- que la SCI B, a vendu, le 16 juin 2011, une maison sur un terrain de 1 000 mètres carrés, après une division parcellaire et différents travaux,
- que le reste de la parcelle a fait l'objet, entre le 3 novembre 2011 et le 29 avril 2016, date de la vente sous forme de terrain à bâtir d'un lot représentant 3 529 mètres carrés :
- du dépôt d'une déclaration préalable de division,
- d'une déclaration préalable de création de deux lots,
- de quatre demandes de permis de construire par deux sociétés différentes
- et de sept déclarations d'intention d'aliéner auprès de trois sociétés distinctes.
Ces éléments permettent de considérer, en dépit de la location des deux maisons et de la longueur du délai séparant la date d'acquisition du bien et celle de sa revente, que la société MK Invest a procédé, conformément à son objet social, à cette acquisition dans une intention spéculative.
Trois autres biens immobiliers, acquis par la société le 18 janvier 2005, le 21 juin 2005 et le 27 avril 2006, sans qu'il ne résulte de l'instruction qu'elle aurait alors poursuivi une intention exclusivement locative, ont été par ailleurs revendus dans de brefs délais, le cas échéant après division parcellaire.
Il en résulte que la SCI B
s'est livrée à une activité de marchand de biens entrant dans le champ des dispositions précitées du I de l'article 35 du code général des impôts.
C'est par suite à bon droit qu'en application du 2 de l'article 206 du même code, l'administration, qui, en tenant compte de transactions effectuées au cours d'exercices prescrits, n'a méconnu ni les règles de prescription, ni le principe de sécurité juridique, l'a assujettie à l'impôt sur les sociétés au titre des exercices clos les 31 décembre 2015, 2016 et 2017, non couverts par la prescription.