Question :
Un opérateur a acquis en l’état futur d’achèvement un immeuble. Il a signé une convention avec l’État et a pu ainsi bénéficier du taux réduit de TVA prévu par le 2 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts (CGI) pour les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif. Il envisage de revendre ce bien, étant précisé que la convention conclue avec l’État sera transférée à l’acquéreur.
Il souhaite, d’une part, s’assurer qu’en sa qualité de vendeur il ne sera pas soumis à un complément de TVA (versement du différentiel de taux entre le taux réduit et le taux normal de TVA) et, d’autre part, connaître le redevable de ce supplément de TVA en cas de non-respect de la convention par l’acquéreur.
Réponse :
Conformément au 2 du I de l’article 278 sexies du CGI, la TVA est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne les livraisons de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 831-1 du code la construction et de l’habitation (CCH), qui bénéficient de la décision favorable du ministre chargé de la construction et de l’habitation prise dans les conditions prévues à l’article D. 331-3 du CCH et à l’article D. 331-6 du CCH à compter du 1er octobre 1996, et dont l’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette date, lorsque l’acquéreur bénéficie pour cette acquisition d’un prêt prévu à l’article D. 331-1 du CCH ou d’une subvention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et a conclu avec l’État une convention en application des 3° ou 5° de l’article L. 831-1 du CCH.
La doctrine administrative précise les conditions d’application de ces dispositions, en indiquant notamment que l’application du taux réduit à la livraison ou à la livraison à soi-même de logements neufs sociaux à usage locatif est subordonnée, notamment, à l’affectation effective de ces immeubles à la location dans les conditions mentionnées aux 3° et 5° de l’article L. 831-1 du CCH.
Conformément au II de l’article 284 du CGI, les bailleurs qui ont acquis un immeuble neuf sous le bénéfice du taux réduit sont redevables d’un complément de TVA égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de la vente au taux réduit ne sont pas ou plus satisfaites.
L’événement qui détermine l’exigibilité du versement est constitué par la rupture de la convention conclue avec l’État en application des 3° et 5° de l’article L. 831-1 du CCH., c’est-à-dire la cessation de l’affectation réelle à la location à caractère social.
Cet événement détermine par ailleurs le point de départ de la prescription de l’action de contrôle de l’administration.
Dès lors que la convention passée avec l’État prévoit que cette dernière est transférée de plein droit aux propriétaires successifs du ou des logements en application de l’article L. 353-4 du CCH, ladite convention s’impose au nouveau propriétaire.
Par suite, la vente de l’immeuble envisagée, dès lors qu’elle est accompagnée du transfert de la convention au nouveau propriétaire, ne constitue pas un événement rendant exigible le versement du différentiel de taux de TVA.
Par ailleurs, le nouveau propriétaire devient seul responsable en cas de non-respect des obligations prévues par la convention. Il lui incombera donc de verser le complément de TVA si la condition d’affectation à une location à caractère social venait, par la suite, à ne plus être satisfaite.
Ces précisions sont issues d’une mise à jour de la base BOFIP-Impôt en date du 20 novembre 2019