La répartition, au sein du bilan d’un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, peut-être remise en cause par l'administration au titre de l'insuffisance de la valeur retenue pour le terrain. Plusieurs méhtodes peuvent être utilisées dont la méthode consistant à s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables.
Rappel des faits :
La SCI H qui exerce une activité de location d’un immeuble avenue Victor Hugo à Paris (16ème) a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2012 et en 2013, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a notamment remis en cause la valeur du terrain d’assiette de l’immeuble, inscrite à l’actif du bilan de la société, et lui a proposé des rehaussements de son bénéfice imposable. L’administration fiscale a retenu une valeur du terrain égale à 50 % de la valeur totale de l’immeuble. Les impositions supplémentaires résultant des rehaussements maintenus ont été mises en recouvrement le 15 septembre 2017. Par une décision en date du 20 janvier 2021, l’administration fiscale a rejeté la réclamation préalable du 31 décembre 2018 de la société.
La SCI H a demandé au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et en 2013.
Le Tribunal vient de faire droit à sa demande.
Le Tribunal rappelle que lorsque l’administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d’un contribuable, les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l’insuffisance de la valeur retenue pour ledit terrain, il lui appartient d’établir l’insuffisance de cette valeur.
Elle doit, pour déterminer la valeur du terrain, se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires. A défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien.
Lorsque l'administration ne peut utiliser les deux méthodes habituelles pour déterminer la valeur d'un immeuble, elle peut se baser sur des données comptables d'autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs au terrain et à la construction, et les appliquer à l'immeuble en litige. Cependant, ces données doivent être pertinentes et basées sur un échantillon d'immeubles similaires en termes de localisation, de construction, d'entretien, etc. Le contribuable peut contester cette méthode s'il estime qu'elle est erronée ou peut se référer à d'autres données pour justifier sa propre évaluation.
En pratique c'est cette troisième métode qu'a utilisé l'administration et qu'a contesté la SCI H.
En effet, l'administration a choisi 7 immeubles similaires, tous situés dans le même quartier de Paris, inscrits à l'actif des bilans des sociétés correspondantes entre 1999 et 2007, et a constaté que la valeur du terrain dans chacun des 7 cas était comprise entre 45 et 68% de la valeur de l'immeuble. En conséquence, elle a retenu une valeur du terrain égale à 50% de la valeur de l'immeuble inscrite à l'actif du bilan de la société.
De son côté, la SCI estime que les immeubles comparables sélectionnés par l'administration ne sont pas suffisamment similaires à l'immeuble en litige car certains des comparables :
- sont situés dans des quartiers plus prestigieux,
- ont été évalués après l'immeuble en litige,
- ont des styles architecturaux différents
- et ont des possibilités d'agrandissement très différentes
- ont desprix au mètre carré du terrain, qui varient de 866 à 55,096 € par mètre carré.
Même si les immeubles comparables sont situés dans le même quartier que l'immeuble litigieux et que la partie du terrain est plus élevée lorsque la localisation est plus prisée, le tribunal souligne :
- la grande différence de type de construction entre les comparables et l’immeuble à évaluer,
- la grande différence de possibilités éventuelles d’agrandissement entre les 4 comparables et l’immeuble litigieux.
Dès lors, la société requérante est fondée à soutenir que la mise en œuvre de la méthode retenue par l’administration méconnaît les principes énoncés au point 7 du présent jugement et à demander, pour ce motif, la décharge des impositions supplémentaires qui lui ont été assignées.