Montage visant à faire perdre la qualité de société à prépondérance immobilière pour échapper à l'ISF et abus de droit fiscal

Le comité de l'abus de droit fiscal vient de rendre un nouvel avis relatif à la mise en place un montage avec pour seul objectif de faire échec à l'ISF et consistant à utiliser une SCI de droit français et un contrat de prêt "in fine" avec une société civile particulière (SCP) monégasque pour éviter que cette dernière ne soit classée comme société à prépondérance immobilière.

Rappel des faits :

• En septembre 2011, Mme A signe un compromis pour acheter une propriété à L (Alpes-Maritimes) pour 4 950 000 € ;
• En octobre 2011, M. B se substitue à Mme A dans ce compromis. Il verse un dépôt de garantie de 247 500 € chez le notaire ;
• Le même mois, M. B, Mme A, et leur fils C créent la société civile particulière (SCP) U à Monaco avec un capital de 10 000 €. M. B détient toutes les parts en usufruit, tandis que Mme A et C détiennent des parts en nue-propriété ;
• La SCP U prête 6 300 000 € à sa filiale, la SCI W, également créée en octobre 2011, pour acquérir et rénover la propriété. Le prêt est à 4,5 % d'intérêt annuel, avec échéance en 2038 ;
• La SCI W achète la propriété en novembre 2011 pour 4 950 000. Elle acquiert des terrains adjacents en mai 2012 et vend une parcelle en avril 2014 ;
• Après des travaux évalués à 1 000 000 €, la SCI W met la propriété à disposition de Mme A et de M. C jusqu'à sa vente en juin 2021 pour 5 400 000 € ;
• La SCI W est dissoute en octobre 2021 après la vente ;
• Les déclarations fiscales de la SCP U et de la SCI W indiquent peu ou pas de revenu ou de charges.

M. B n'a pas déclaré d'ISF, et l'administration fiscale l'a invité à le faire pour les années 2014 à 2017.

Dans sa réponse du 5 novembre 2021, M. B argumente que la SCP U, dont il est partie prenante, ne devrait pas être considérée comme une société à prépondérance immobilière selon la législation fiscale française et la convention fiscale franco-russe.

Il fait valoir que la part de la valeur vénale des biens immobiliers français détenus par la SCP U représente moins de 50 % de la valeur totale de ses actifs français pour les années 2014, 2015 et 2016 (37 %, 36 % et 35 % respectivement). En se basant sur cette répartition d'actifs (et en particulier de la créance détenue sur la SCI W dont le montant est supérieur à la valeur des biens immobiliers détenus indirectement), M. B estime ne pas être redevable de l'ISF pour ces années, malgré d'autres actifs immobiliers qu'il détient en France.  

Dans une proposition de rectification datée du 7 décembre 2022, l'administration fiscale a mis en oeuvre la procédure de répression de l'abus de droit fiscal basée (Art. L64 du LPF)  à l'encontre de M. B.

Elle a considéré  que M. B avait mis en place un montage artificiel, avec pour seul objectif d'éviter l'ISF pour les années 2014 à 2017.

Ce montage consistait à utiliser la SCI W et un contrat de prêt "in fine" avec la société monégasque U pour éviter que cette dernière ne soit classée comme société à prépondérance immobilière, ce qui aurait rendu M. B redevable de l'ISF.

L'administration a intégré la valeur des parts de la SCP U dans l'assiette de l'ISF de M. B pour les années concernées et a appliqué une majoration pour abus de droit au taux de 80 %.

Le Comité, après avoir écouté les parties, a noté que la création des sociétés U et W et les contrats de prêts correspondants n'avaient aucun intérêt économique, financier ou patrimonial autre que de faire perdre la qualification de société à prépondérance immobilière à la SCP U, exempte ainsi M. B de l'ISF.