La juridiction administrative rappelle que l’exonération de plus-value immobilière au titre des dépendances immédiates et nécessaires peut s’appliquer à un terrain non à bâtir, pour autant que les conditions de nécessité et d'immédiateté (à la résidence principale) sont réellement satisfaites.
Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles (Art. 150 U, II-3° du CGI).
Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.
Si les cessions de terrains à bâtir tels que définis à l’article 257-I-2-1° du CGI, qui interviennent simultanément à la cession de la résidence principale, restent soumises au régime des plus-values immobilières sans pouvoir bénéficier de l’exonération, il en est différemment du terrain entourant l’immeuble.
Concernant ce dernier, l’administration admet, en effet :
que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.
BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812, n°350
Rappel des faits :
M. et Mme A ont acquis en 2003 une maison d’habitation, et en 2013, deux parcelles attenantes, qu’ils ont revendues en 2018. A la suite d’un contrôle sur pièces réalisé en 2021, le service a remis en cause le montant de la plus-value imposable sur la cession de la maison et des parcelles en cause, et, par une proposition de rectification du 27 octobre 2021, a assujettis M. et Mme A à des suppléments d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de l’année 2018 pour un montant global de 33 601 euros.
La réclamation introduite le 28 avril 2022 par les époux A a été rejetée par le service le 30 mai suivant.
Les époux A sont saisi la juridiction administrative.
Le tribunal administratif vient de rejeter leur demande.
Le litige est lié au refus de l'administration de considérer les deux parcelles attenantes comme des dépendances immédiates et nécessaires bénéficiant de l'exonération de l'article 150-U-II-3° du CGI.
Les époux A font valoir :
- que l'administration a méconnu la doctrine administrative selon laquelle l'exonération des plus-values pour la résidence principale porte sur l'ensemble du terrain, quelle que soit sa superficie.
- que l'exonération doit s'appliquer car la vente des parcelles a eu lieu en même temps que celle de la résidence principale, peu importe qu'elles aient été acquises postérieurement.
- que les parcelles n'étaient pas destinées à une activité professionnelle d'élevage de chevaux, qui avait cessé et n'était qu'un loisir.
- que la vente a porté sur un tout indissociable, les parcelles n'étant pas séparées physiquement de la résidence.
Pour rejeter la demande le tribunal fait valoir qu'en l'espèce, les parcelles litigieuses bénéficiaient d'accès indépendants à la voirie, étaient séparées de la maison par des clôtures et affectées à un usage de prés pour chevaux, sans que les requérants n'apportent d'élément contraire.
Partant pour le juge de l'impôt, elles ne peuvent donc être regardées comme des dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale. C'est à bon droit que l'administration a imposé la plus-value sur leur cession.
En premier lieu, il résulte de l’instruction que M. et Mme A ont cédé, par un acte du 31 août 2018 un ensemble immobilier ayant fait l’objet d’une division cadastrale préalablement à la cession. Les parcelles cadastrées section AX nos 172, 183, 358 et 360, correspondant au terrain sur lequel a été bâtie une maison, ont été cédées pour un prix de 287 500 euros mentionné dans l’acte. Les parcelles cadastrées sections AX n° 341 et n° 342, correspondant à deux terrains à usage de prairies entourées de zones boisées, ont été cédées pour le prix de 89 650 euros mentionné dans l’acte. Le service fait valoir en défense, sans être contredit, que ces deux terrains bénéficiaient respectivement d’accès privés à la voirie communale et qu’ils étaient physiquement séparés par des clôtures de la parcelle sur laquelle se trouvait la maison d’habitation de M. et Mme A. Le service fait également valoir que les parcelles cadastrées section AX n° 341 et n° 342 étaient affectées à l’usage de prés accueillant des chevaux. M. et Mme A, qui sont seuls en mesure de le faire, ne produisent aucun élément de nature à contester l’analyse ainsi retenue par le service. Dans ces conditions, les parcelles en litige ne peuvent être regardées comme constituant des dépendances immédiates et nécessaires de la maison d’habitation à usage de résidence principale des intéressés, au sens des dispositions précitées. Il s’ensuit que c’est à bon droit que l’administration fiscale a imposé la plus-value résultant de la cession de ces parcelles.