Plus-value immobilière et exonération résidence principale : le parcours résidentiel du contribuable sous la loupe du juge

Nouvelle décision soulignant la rigueur avec laquelle les tribunaux apprécient la notion de résidence principale pour l'exonération de la plus-value immobilière. Elle rappelle que la preuve de l'occupation effective du bien incombe au contribuable, qui doit fournir des éléments concrets et probants.

La résidence principale est le lieu où le contribuable réside habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année, une utilisation temporaire d’un logement ne pouvant être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère, au jour de la cession, d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI.

La jurisprudence exige que le contribuable apporte la preuve de cette occupation effective au moment de la cession. En cas de litige, il appartient au juge d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.

Rappel des faits :

Mme A. C. et son compagnon ont acquis en indivision une maison à Thil (Ain) le 4 juillet 2017 pour 197 000 €. Ils l'ont revendue le 15 février 2019 pour 337 500 €, en plaçant la plus-value sous le régime de l'exonération de l'article 150 U du CGI. Suite à un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause cette exonération, estimant que le bien ne constituait pas la résidence principale des intéressés. Mme C. a contesté cette décision devant le Tribunal administratif de Lyon.

Elle soutient  :

• qu'elle apporte la preuve que le bien immobilier situé 156 rue Neuve à Thil, cédé le 15 février 2019, constituait la résidence principale de la famille à la date de la cession ;
• qu'une tolérance est accordée, pour apprécier si le logement constitue la résidence principale au jour de la cession, lorsque la vente intervient dans le délai d’un an à compter du déménagement ;
• qu'à titre subsidiaire, les pénalités ne sont pas justifiées dès lors que le notaire n’a pas attiré son attention sur le fait que la qualification de la résidence principale pouvait être remise en cause, qu’elle n’a commis aucun manquement délibéré et ne dispose d’aucun diplôme en matière fiscale.

Le Tribunal vient de rejeter la requête de M.C 

• Le tribunal a estimé que les explications fournies concernant la faible consommation d'électricité et d'eau n'étaient pas suffisamment étayées.
  • Mme C n'a consommé aucun kilowatt du 18 juillet 2017 au 7 février 2019 et 7 kilowatts du 8 février 2019 au 15 février 2019 ;
  • La consommation totale d’eau pour le bien vendu du 4 juillet 2017 au 14 février 2019 était de 9 m3 ;
  • La consommation de fioul alléguée ne correspond pas, en tout état de cause, à celle d’une famille composée de quatre personnes à savoir deux adultes et deux enfants pour une maison de 96 m2 ;
  • Ces consommations sont nettement inférieures aux consommation moyenne d’une personne par an ;
  • Ces consommations sont également inférieures à celles relevées sur l'ancienne résidence principale située à Montluel ( Eau : 171 m3 du 5 novembre 2014 au 10 avril 2017) ;
  • l’existence d’un bassin d’eau et d’une installation de récupération de l’eau pluviale ne permettent de justifier de la très faible consommation d’eau constatée par le service.
• Les documents produits par la requérante (courriers, passeports, avis de taxe d'habitation, factures diverses) ne permettent pas de démontrer une résidence effective et habituelle dans le bien au jour de la cession.

Pour justifier que le bien immobilier cédé constituait sa résidence principale au jour de sa cession, Mme C produit notamment une lettre datée du 13 février 2018 relative à un litige lié à la dépose d’une clôture, une lettre de la société d’assurance MMA IARD du 16 août 2018, un extrait d’une offre de prêt relais du 11 avril 2018, une attestation de la société Enedis du 2 février 2021, la copie de passeports délivrés les 21 mars et 16 avril 2018, un échéancier d’assurance habitation du 4 juillet 2017 au 30 juin 2018, un avis de taxe d’habitation avec un dégrèvement d’office au titre de habitation principale pour l’année 2019, des photographies, deux factures de fioul des 6 janvier et 5 décembre 2017, de ramonage du 2 janvier 2018 et du 31 janvier 2019 et d’électricité.

 

Toutefois, ces éléments qui peuvent concerner aussi bien une résidence principale qu’une résidence secondaire, de même que l’avis de taxe d’habitation, établi à partir des seules déclarations de la contribuable, ne permettent pas de remettre en cause les constatations précises et circonstanciées de l’administration citées au point 5 du présent jugement et ne sont, par eux-mêmes, pas de nature à démontrer que l’intéressée résidait de manière effective et habituelle à l’adresse mentionnée à la date du 15 février 2019.

• L'achat d'une nouvelle résidence principale moins de sept mois après l'acquisition du bien en question est un indice défavorable.

Par ailleurs, M^me C et M. D ont procédé à l’achat d’une nouvelle résidence principale à Saint-Jean-de-Nost (Ain) pour laquelle ils ont signé une promesse de vente, le 30 janvier 2018, moins de sept mois après l’acquisition de leur maison située à Thil.

Par suite, c’est à bon droit que l’administration a estimé que M^me C ne pouvait bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière prévue pour la cession d’une résidence principale de l’article 150 U-II-1° du CGI.

Soulignons que dans cette affaire l'administration a justifié l'application de la majoration pour manquement délibéré en se basant sur deux éléments, le fait que Mme C a déclaré une maison comme résidence principale alors qu'elle savait que ce n'était pas le cas et le fait qu'en tant qu'agent immobilier, Mme C était censée connaître les conditions d'exonération de plus-value pour une résidence principale. Le tribunal considère que ces éléments suffisent à prouver le manquement délibéré, justifiant ainsi la majoration de 40%. Le fait que le notaire n'ait pas alerté Mme C sur le risque de remise en cause de la qualification de résidence principale, ou que Mme C ne possède pas de diplôme en fiscalité, n'est pas considéré comme pertinent pour annuler cette majoration.

Cette décision est dans le droit fil de la jurisprudence administrative en matière d'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale :

• Importance des preuves matérielles : Le jugement souligne l'importance cruciale des preuves matérielles, notamment les relevés de consommation, pour établir l'occupation effective d'un bien à titre de résidence principale.
• Insuffisance des preuves formelles : Les documents administratifs (taxe d'habitation, courriers) ne suffisent pas, à eux seuls, à prouver l'occupation effective en l'absence d'éléments matériels concordants.
• Prise en compte du contexte global : Le juge examine l'ensemble des circonstances (achats immobiliers successifs, activité professionnelle) pour apprécier la sincérité de la déclaration du contribuable.