La Députée Véronique Louwagie vient de poser une question sur les conséquences de l’extinction d’un usufruit, sur le taux de TVA de 10 % appliqué lors d’un démembrement de propriété portant sur des logements, constitué ab initio, en application des dispositions de l’article 279-0 bis A du CGI.
Soulignons que cette question n'est pas nouvelle, l'ancien député Romain Grau dont le mandat a pris fin le 21 juin dernier avait posé une question identique en mars dernier. Mme Louwalgie reprend en quelque sorte le flambeau des questions pertinentes que posait l'ancien député des Pyrénées-Orientales.
Pour mémoire, institué par l’article 73 de la LF pour 2014 afin de susciter une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires dans les zones les plus tendues du territoire, le taux réduit de TVA applicable aux opérations relatives au logement locatif intermédiaire est soumis au de plusieurs conditions cumulatives
- les logements sont destinés à l’habitation principale de personnes sous conditions de revenus ;
- ils sont loués par des « investisseurs institutionnels » listés par la loi ;
- ils sont issus d’une construction nouvelle ou de la transformation de locaux à usage de bureaux ;
- ils sont situés dans des communes classées en zone A (y compris A bis) ou B1
[…]
Dans une optique de simplification la LF pour 2021 (Art. 50) a apporté plusieurs modifications. Ainsi, le bénéfice du taux réduit a été étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location
Comme le souligne la députée, ainsi, en cas de démembrement ab initio et lorsque les conditions sont réunies, le taux de TVA de 10 % s’applique, tant à la constitution du droit de nue-propriété au profit de l’investisseur personne physique (l’absence de revenus locatifs par le nu-propriétaire le temps que dure le démembrement de propriété expliquant un désintérêt « structurel » des investisseurs institutionnels pour l’acquisition de la nue-propriété), qu’à la constitution du droit d’usufruit au profit de l’investisseur institutionnel donnant l’immeuble en location. […] qu’en application de l’article L253-5 du code de la construction et de l’habitation (CCH), à l’extinction de l’usufruit, dont la durée minimale est fixée à 15 ans par l’article L253-1 de ce même code, le nu-propriétaire a la possibilité de proposer un nouveau bail au locataire ou de donner congé au locataire pour vendre ou occuper le logement.
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L’extinction d’un usufruit intervenant après un délai de 15 ans (période minimale imposée par l’article L253-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH)), mais avant l’expiration du délai de 20 ans, est-elle assimilée à une cession au sens de l’article 284, II bis du CGI, quand bien même cette extinction ne donnerait lieu au paiement d’aucune contrepartie par le nu-propriétaire (voir en ce sens les commentaires publiés sous la référence BOI-TVA-IMM-10-10-20-20170802, paragraphe 80, alinéa 2) ?
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Dans l’hypothèse où l’extinction de l’usufruit n’est pas assimilée à une cession pour les besoins de l’article 284, II bis du CGI il demande :
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si, à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devenu plein propriétaire conclut un nouveau bail avec le locataire aux conditions posées par l’article 279-0 bis A, I-1° du CGI, l’extinction de l’usufruit entraîne-t-elle la remise en cause du taux de TVA de 10 % (l’identité du loueur ayant son importance, peu important que logement continue d’être loué dans les conditions prévues à l’article 279-0 bis A, I-1° du CGI) et, si oui, sur quelle opération ?
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Ou l’extinction de l’usufruit constitue-t-elle un non évènement pour les besoins de l’article 284, II bis du CGI du fait de la poursuite de la location, sous les mêmes conditions, par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire ?
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Si, à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire donne congé au locataire en vue de céder le logement, cette cession, intervenant après le délai de 15 ans, peut-elle être assimilée à une cession au sens de l’article 284, II bis du CGI* et ainsi justifier une dispense de régularisation, l’extinction de l’usufruit constituant alors un non-évènement ?
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Si à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire donne congé au locataire pour occuper le logement, l’extinction de l’usufruit entraîne-telle la remise en cause du taux de 10 % appliqué à la constitution de l’usufruit, quand bien même l’usufruitier souffrirait la décision du nu-propriétaire de ne pas maintenir la location ou de ne pas céder le logement ? Seul l’usufruitier semblant être visé par ce texte (« tout preneur des livraisons […] lorsqu’il cesse de louer tout ou partie des logements […] »).
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Aussi, le fait, pour l’usufruitier de cesser de louer tout ou partie des logements dans les conditions fixées au 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI dans le délai de 20 ans (hors cas de cession des logements), entraîne-t-il la seule remise en cause du taux de TVA de 10 % appliqué à la constitution de l’usufruit ou entraîne-t-il également la remise en cause du taux de TVA de 10 % appliqué à la constitution de la nue-propriété ?
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Seules les cessions de logements réalisées par le bailleur semblent permettre d’échapper au paiement du complément d’impôt prévu à l’article 284, II bis du CGI (à condition que ces dernières interviennent à compter de la onzième année).
- Dès lors, que se passe-t-il en cas de cession, par le nu-propriétaire, de son droit de nue-propriété (la cession d’un tel droit étant assimilée à une cession de logement en application de l’article 257, I du CGI), étant précisé que de telles cessions n’impactent pas la location opérée par l’usufruitier ?
- Cette cession entraîne-t-elle la remise en cause du taux de 10 % appliqué à la constitution de la nue-propriété ?
- La date à laquelle intervient cette cession présente-t-elle une importance (i.e. avant ou à compter de la onzième année) ?
- Dans l’hypothèse où l’usufruitier ou le nu-propriétaire serait tenu de procéder au paiement d’un complément de TVA sur la base de l’article 284, II bis du CGI et afin d’éviter le caractère punitif de ce dernier, un dispositif de décote, prenant en compte les années écoulées au cours de la convention d’usufruit, est-il envisageable ?
Le député souhaite connaître la position du ministre sur ces sujets.