La juridiction administrative vient de rappeler que dans une vente immobilière entre assujettis le régime de dispense ou de régularisation de TVA (Art. 257 bis) doit faire l’objet de toutes les attentions.
Pour mémoire, l’article 257 bis du CGI dispose que « les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A ».
Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :
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un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,
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une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.
Initialement, la dispense de TVA a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation. Etaient visé visait les transferts d’entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale. L’administration fiscale, a étendu l’application de la dispense aux cessions d’immeubles par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA lorsque l’immeuble loué est cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui-même l’option prévue à l’article 260 2°du CGI (Rescrit fiscal n°2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006).
Lorsque cette transmission intervient entre deux redevables de la TVA au titre de l’activité transmise (ce qui implique que le cédant soumettait auparavant cette activité de location à la TVA de plein droit ou sur option et que le cessionnaire continuera de la soumettre à la TVA, sur option ou de plein droit), elle bénéficie, selon le cas,
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soit d’une dispense de TVA, pour les immeubles qui entrent dans le champ d’application des dispositions de la TVA immobilière,
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soit d’une dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite, pour les immeubles qui n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA immobilière (la vente est soumise, dans ce cas, aux seuls droits d’enregistrement).
Les dispositions de l’article 257 bis s’appliquent de plein droit quand les conditions sont remplies. Il n’est pas possible d’y renoncer et d’opter pour soumettre la vente à la TVA (s’il s’agit d’un immeuble ancien)
Rappel des faits :
M C, qui exerce l’activité de LMNP a acquis un appartement dans une résidence de tourisme le 10 mars 2017 pour un prix de 190 000 €.
Le 21 avril 2017, il a sollicité auprès de l’administration fiscale le remboursement d’un crédit de TVA correspondant à la taxe ayant grevé cette acquisition.
Le 12 décembre 2017, le service a rejeté sa demande.
Elle s’est fondée sur l’article 283-3 du CGI qui dispose que toute personne qui mentionne la taxe sur la valeur ajoutée sur une facture est redevable de la taxe du seul fait de sa facturation () ».
M C a relevé appel du jugement du 16 janvier 2020 par lequel le TA de Pau a rejeté sa demande tendant au remboursement de ce crédit de TVA.
Au cas particulier le vendeur a, au titre de la vente, collecté la TVA et l’a reversé au trésor
Il est acquis que cette opération devait être regardée comme une transmission d’une universalité au sens des dispositions de l’article 257 bis du CGI.
Partant, les parties ne pouvaient légalement mentionner, dans cet acte notarié, le prix HT du bien et le montant de la TVA, ainsi que le montant TVA incluse, de la vente.
M C se prévaut d’un enrichissement sans cause de l’État du fait de l’application combinée
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de l’article 257 bis qui dispense de TVA la transmission d’une universalité de biens
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de l’article 283-3 du CGI qui prévoit que cette taxe est due par l’émetteur
qui aboutit à taxer deux fois une même opération, en méconnaissance du principe communautaire de neutralité de la TVA.
La Cour fait valoir :
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que le droit à déduction ne s’étend pas à un montant de TVA facturé à tort
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que la taxe est due par toute personne qui la mentionne sur une facture ou tout document en tenant lieu.
Au cas particulier la Cour:
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valide le principe que M. C ne pouvait récupérer la TVA facturée à tort en raison de 257 bis du CGI ;
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rappelle que l’émetteur de la facture peut toujours régulariser la situation au moyen d’une facture rectificative
Pour mémoire il ressort de la doctrine administrative que "lorsque la taxe a été facturée par erreur au titre d’une opération exonérée ou à un taux supérieur à celui dont était passible l’opération, et si la bonne foi des parties n’est pas mise en cause, l’émetteur de la facture peut délivrer à son client une facture rectificative dans les conditions prévues au 1 de l’article 272 du CGI. BOI-TVA-DED-40-10-10, n°60. Voir également la jurisprudence en la matière selon que le risque de pertes fiscales a ou non été écarté : Arrêts de la CJUE du 18 juin 2009 aff. 566/07 et du 11 avril 2013 aff. 138/12.
La Cour a annulé le jugement du TA de Pau qui avait rejeté la demande en rempoursement du crédit de TVA de M.C et a également rejeté la demande de M.C.
Dans tous les cas de vente immobilière, il appartient au rédacteur de l’acte d’être vigilant quant au régime de TVA applicable.