Vente par une SCI de construction-vente : maintien du régime BIC malgré l'abandon du projet initial

Pour le juge de l'impôt le gain généré par une SCI de construction-vente lors de la cession de terrains acquis en vue de leur construction est, même en cas d'abandon du projet de construction, imposable dans la catégorie des BIC car la revente des terrains s'inscrit dans l'objet social de la SCI et relève de son activité professionnelle.

L'article 206-2, alinéa 1, du CGI stipule que les sociétés civiles sont automatiquement assujetties à l'impôt sur les sociétés (IS) lorsqu'elles exercent des activités à caractère industriel ou commercial, telles que définies par les articles 34 et 35 du CGI, indépendamment de leur forme juridique.

Cette règle s'applique notamment aux sociétés civiles engagées dans la construction d'immeubles destinés à la vente. En principe, ces sociétés sont donc soumises à l'IS de plein droit.

Toutefois, l'article 239 ter-I du CGI introduit une exception à cette règle générale. Les sociétés civiles de construction-vente peuvent échapper à l'assujettissement à l'IS prévu par l'article 206-2 du CGI, sous réserve de remplir deux conditions cumulatives :

1. Ne pas être constituées sous forme de société par actions ou à responsabilité limitée.
2. Prévoir dans leurs statuts la responsabilité illimitée des associés pour le passif social.

Il est important de noter que ce régime dérogatoire de l'article 239 ter du CGI est exclusivement réservé aux sociétés dont l'objet est la construction d'immeubles en vue de la vente. Cette activité peut être exercée soit directement, soit par l'intermédiaire de sociétés bénéficiant de la "transparence fiscale".

Rappel des faits :

Créée en 1999, la SCI D a pour objet l'acquisition de terrains, la construction d'immeubles en vue de la vente, et toutes opérations facilitant ces objectifs. M. C détient un tiers du capital de la SCI. La SCI a acquis deux parcelles en 1999 et 2006 pour un total de 40 489 €, situées rue de Lorgues à Marseille. Lors de l'acquisition de la première parcelle, la SCI s'est engagée à construire un immeuble à usage d'habitation dans un délai de quatre ans. La SCI a sollicité et obtenu un permis de construire pour réaliser un bâtiment collectif en vue de la vente. Le permis de construire a fait l'objet de recours, mais sa légalité a été confirmée définitivement par un arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille le 11 mai 2015. En 2016, la SCI a vendu les terrains pour un montant non précisé dans l'arrêt.

La SCI D a fait l'objet d'un examen de comptabilité et l'administration fiscale a rehaussé le résultat de la SCI au titre de l'exercice clos en 2016, en intégrant la plus-value de cession des terrains. Sur la base de l'article 8 du CGI, l'administration a réintégré la quote-part de bénéfices de M. C dans ses revenus imposables au titre des BIC pour l'année 2016.  M. et Mme C. ont contesté cette imposition devant le tribunal administratif de Marseille, qui a rejeté leur demande. Ils ont fait appel de cette décision devant la CAA de Marseille.

Les époux C font valoir :

• que la plus-value de cession du terrain devait être imposée selon le régime des plus-values des particuliers, car il s'agissait d'une opération unique de revente dans un cadre patrimonial ;
• que la SCI n'a pas pu réaliser le projet initial de construction en raison de circonstances indépendantes de sa volonté (recours contre le permis de construire, évolution défavorable du marché immobilier, difficultés financières) ;
• la doctrine administrative BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, n° 90, qui, selon eux, s'appliquerait à leur situation et interdirait à l'administration de les imposer dans la catégorie des BIC.

L'administration de son côté maintient que la plus-value doit être imposée dans la catégorie des BIC, considérant que la SCI n'a pas abandonné son objet social de construction-vente.

La CAA de Marseille vient de rejeter la requête des époux C confirmant ainsi la position de l'administration fiscale. 

Concernant la qualification fiscale du gain de cession, la Cour a constaté :

• que la SCI D avait pour objet social la construction d'immeubles en vue de la vente ; 
• que la SCI D créée en 1999 dépose des déclarations de BIC sous le régime de l'article 239 ter du CGI ;
• que la SCI avait engagé des travaux dont le coût excède le prix d'acquisition des terrains ;
• que l'intention initiale de construire est établie par l'acquisition de la première parcelle, la demande de permis de construire, et sa défense en justice ;
• que la SCI avait agi conformément à son objet social en cherchant à réaliser une opération de construction-vente.

Concernant l'abandon du projet initial, la Cour fait valoir :

• que même si la SCI a finalement vendu les terrains sans avoir construit, cela ne signifie pas qu'elle a abandonné son objet social ;

• que la revente des terrains s'inscrit dans le cadre de son activité professionnelle de construction-vente puisque l'objet social de la SCI reste la construction-vente et inclut "toutes opérations susceptibles de faciliter la réalisation de ces objets".

Concernant l'imposition dans la catégorie des BIC, la Cour souligne :

• que les contribuables n'ont pas déclaré la plus-value en tant que plus-value des particuliers ;

• qu'en vertu de l'article 8 du CGI, les associés de la SCI sont imposés sur leur quote-part de bénéfices dans la catégorie des BIC ;

• que la plus-value réalisée constitue un bénéfice imposable dans cette catégorie.

Enfin, la Cour estime que la doctrine BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, n° 90, ne comporte aucune interprétation différente de la loi fiscale applicable. Cette doctrine concerne les marchands de biens, et non les SCI relevant de l'article 239 ter du CGI, partant les contribuables ne peuvent donc pas s'en prévaloir sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF.