Démembrement des investissements immobiliers : le déséquilibre entre partenaires financiers n’est pas un acte anormal de gestion

Certaines décisions de juges du fonds ne sont pas à négliger. Elles sont parfois instructives et font apparaître au grand jour les pratiques fiscales des professionnels du droit.  Surtout, elles révèlent les chefs de redressement mis en œuvre par l’administration fiscale.

Les acquisitions immobilières en démembrement, qu’elles soient directes ou indirectes, sont connues depuis longtemps tant dans la sphère du patrimoine privé que professionnel.

Le jugement du tribunal administratif de Lyon du 6 décembre 2022 mérite une lecture particulière pour qui s’intéresse au démembrement des investissements immobiliers et leur optimisation fiscale.

1. Le contexte de l’opération

Une SAS opérationnelle X était majoritairement détenue par une société holding C. En février 2015, les associés de la société holing ont créé une SCI R au capital social de 10 000 € (puis 20 000 € dans la cadre d’une augmentation de capital) avec la SAS X. Au même moment, les associés personnes physiques ont cédé l'usufruit temporaire de l'ensemble de leurs parts de la SCI R à la SAS X sur une durée de 17 ans pour un montant de 75 000 €. La SAS X détenait ainsi finalement 60 % du capital ainsi que l'usufruit temporaire pour 17 ans sur les 40 % restant.