Comme nous le rappelle le juge, il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance, d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement.
Il ressort des dispositions de l’article 15-II du CGI que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ».
(Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location).
Il s’ensuit que les charges afférentes à ce logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.
Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.
Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.
Comme l'a déjà jugé la Cour : «il résulte de ces dispositions que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu» (CAA Marseille )du 7 novembre 2018, n°17MA03659)
Autrement dit, le propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement.
Rappel des faits :
M. A qui est propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée d'un l’immeuble sis 2A rue de Saales à Schiltigheim y a réalisé des travaux fin 2014 qu'il a déduit pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Il a fait l’objet d’un ESFP au titre des années 2014 et 2015. A l’issue des opérations de contrôle, l’administration a réintégré dans ses revenus fonciers les travaux relatifs à un appartement. L’administration a considéré que M. A s’est gardé la jouissance de cet appartement à la suite du départ du locataire le 8 septembre 2014 afin de le mettre gracieusement à la disposition de sa fille au cours de l’année 2015. En l’absence de réponse à la proposition de rectifications du 13 décembre 2017 au titre de l’année 2014, l’administration a assujetti M. A à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.
Contestées, les rectifications notifiées dans la proposition du 9 janvier 2018 au titre de l’année 2015 ont été maintenues et M. A a été assujetti à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu et de contributions sociales sur le revenu
M. A a fait appel du jugement du 4 mai 2021 par lequel le TAde Strasbourg a rejeté la demande tendant à la décharge.
La Cour Administrative d'Appel de Nanacy vient de rejeter la requête de M.A
Au cas particulier le débat portait sur la question de savoir si M.A avait entenu se réserver la jouissance du bien comme le soutenait l'administration ou le louer comme il le prétendait.
Pour démontrer qu’il destinait l’appartement à la location lorsqu’il a réalisé ces travaux, M. A s'est prévalu :
- du mandat de gestion conclu le 1er décembre 2006 avec une agence immobilière
- d'un mail du responsable de cette agence du 21 juin 2021 attestant que le mandat de gérance pour l’ensemble de l’immeuble était toujours en cours.
Toutefois, pour la Cour :
ces seuls éléments ne démontrent pas que M. A a directement, ou par l’intermédiaire de l’agence, réalisé quelque démarche que ce soit pour relouer l’appartement avant de le mettre à disposition de sa fille à titre gracieux en 2015
D'autant plus que :
la fille du requérant résidait avant d’intégrer cet appartement au domicile de ses parents et qu’elle a indiqué son changement d’adresse à son établissement bancaire dès le mois de mai 2015. Il s’ensuit que ses parents ne pouvaient ignorer lors de leur déclaration des revenus fonciers 2014 que l’appartement ne serait pas reloué avant l’entrée de leur fille dans celui-ci.
Dans ces conditions, l’administration était fondée à refuser la déduction des travaux en litige.