Le juge de l'impôt a rendu une nouvelle décision concernant la prise en compte des droits issus d'un contrat de crédit-bail immobilier dans l'appréciation de la prépondérance immobilière d'une société, conditionnant l'application du régime des plus-values.
Pour mémoire, selon l'article 150 UB du CGI, les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis au régime des plus-values immobilières. Pour être qualifiée de société à prépondérance immobilière, l'actif de la société doit être, à la clôture des trois exercices précédant la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles non affectés à l'exploitation.
Par ailleurs, rappelons que selon l'article 212-5 du PCG, le titulaire d'un contrat de crédit-bail comptabilise en charges les redevances dues au titre de la période de location. Ce n'est qu'à la levée de l'option d'achat que l'immobilisation est inscrite à l'actif du bilan pour son coût d'acquisition.
Rappel des faits :
M. et Mme B détenaient chacun 25 parts sociales de la SCI "Je construis" (IR), soit un total de 50 parts. Le 25 juin 2018, ils ont cédé l'intégralité de leurs parts, réalisant une plus-value nette de 448 707 €. Lors de la déclaration de leurs revenus, ils ont soumis cette plus-value au régime des plus-values immobilières prévu par l'article 150 UB du CGI, considérant que la SCI était à prépondérance immobilière. La SCI "Je construis" avait conclu, le 23 mars 2000, un contrat de crédit-bail immobilier avec la société Bail Entreprises pour la construction d'un immeuble à usage industriel, avec une option d'achat prévue au 1er mai 2019. Ce contrat a été modifié par un avenant le 14 septembre 2006 pour financer une extension. Jusqu'à la levée de l'option d'achat, la SCI n'était pas propriétaire de l'immeuble. Le 22 janvier 2021, l'administration fiscale a remis en cause le régime d'imposition des plus-values immobilières appliqué par M. et Mme B, estimant que la SCI n'était pas à prépondérance immobilière.
La plus-value a été imposée selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières prévu à l'article 150-0 A du CGI. Les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales s'élèvent à 185 195 €, droits et pénalités inclus. M. et Mme B ont formé une réclamation contentieuse auprès de l'administration fiscale. Par décision du 6 janvier 2022, l'administration a rejeté leur demande.
Le 4 mars 2022, M. et Mme B ont saisi le Tribunal administratif de Rennes, sollicitant la décharge des impositions supplémentaires.
Les époux B soutiennent que le contrat de crédit-bail immobilier confère à la SCI des droits réels sur l'immeuble, devant être pris en compte dans l'actif pour apprécier la prépondérance immobilière. Ils invoquent des commentaires de la doctrine administrative (BOI-PAT-IFI-20-30-30) BOI-ENR-DMTOI-10-60 et des réponses ministérielles :
la RM Masson JO sénat du 8 août 2013 et RM Zimmermann JOAN du 26 novembre 2013, question n°27573 qui précisent :
Il est souligné que la loi ne spécifie pas que les droits afférents à des contrats de crédit-bail qui doivent être pris en compte pour l'appréciation de la prépondérance immobilière sont les seuls droits inscrits à l'actif du bilan comptable, et qu'il faut ainsi retenir, pour l'application du a sexies-0 bis du I de l'article 219 du CGI, tous les droits résultant, pour l'entreprise crédit-preneuse, d'un contrat de crédit-bail, y compris lorsque ces droits n'ont pas fait l'objet d'une acquisition auprès d'un tiers et ne figurent donc pas parmi l'actif immobilisé.
De son coté l'administration considére que la SCI ne pouvait être qualifiée de société à prépondérance immobilière car :
- L'immeuble objet du crédit-bail n'était pas inscrit à l'actif de la société
- Les droits détenus au titre du contrat de crédit-bail ne constituaient pas des "droits portant sur des immeubles" au sens de l'article 150 UB
- Aucun autre immeuble n'était inscrit à l'actif du bilan de la SCI lors des trois exercices précédant la cession
Elle soutient que les différentes sources de doctrine invoquées par les contribuables ne sont pas applicables car :
- Les réponses ministérielles concernent l'impôt sur les sociétés et non l'impôt sur le revenu
- La documentation BOI relative à l'IFI concerne un impôt différent
- La documentation sur les droits d'enregistrement n'est pas pertinente en l'espèce
Le Tribunal vient de rejeter la requête des époux B
Le tribunal a relevé que :
- conformément à l'article 212-5 du PCG, les biens objets du crédit-bail n'étaient pas inscrits à l'actif de la SCI avant la levée de l'option d'achat.
- qu'aucun autre immeuble ou droit portant sur des immeubles n'était inscrit à l'actif de la SCI à la clôture des trois exercices précédant la cession.
En l'absence d'autres immeubles inscrits à l'actif, la SCI ne pouvait être qualifiée de société à prépondérance immobilière L'administration a donc correctement imposé la plus-value selon l'article 150-0 A du CGI.
TL;DR
- Le contrat de crédit-bail immobilier ne confère pas, avant la levée de l'option d'achat, de droits portant sur des immeubles susceptibles d'être inscrits à l'actif. Les redevances versées sont comptabilisées en charges, et l'immeuble n'apparaît pas à l'actif du bilan de la société.
-
Pour être qualifiée de société à prépondérance immobilière, une société doit avoir un actif constitué, pour plus de 50 %, d'immeubles ou de droits portant sur des immeubles inscrits à l'actif. Les droits résultant d'un contrat de crédit-bail immobilier ne satisfont pas à cette condition tant que l'option d'achat n'est pas levée.