Le Gouvernement vient d'apporter des précisions concernant les conséquences de l'extinction d'un usufruit constitué ab initio, sur le taux de TVA de 10 % appliqué lors d'un démembrement de propriété portant sur des logements locatifs intermédiaires.
Pour mémoire, institué par l’article 73 de la LF pour 2014 afin de susciter une offre locative nouvelle de logements sociaux et intermédiaires dans les zones les plus tendues du territoire, le taux réduit de TVA applicable aux opérations relatives au logement locatif intermédiaire est soumis au de plusieurs conditions cumulatives
- les logements sont destinés à l’habitation principale de personnes sous conditions de revenus ;
- ils sont loués par des « investisseurs institutionnels » listés par la loi ;
- ils sont issus d’une construction nouvelle ou de la transformation de locaux à usage de bureaux ;
- ils sont situés dans des communes classées en zone A (y compris A bis) ou B1 […]
Dans une optique de simplification la LF pour 2021 (Art. 50) a apporté plusieurs modifications. Ainsi, le bénéfice du taux réduit a été étendu aux opérations au titre desquelles l’investisseur institutionnel est usufruitier des logements mis en location
Comme l'a souligné la députée Véronique Louwagie dans sa question du 26 juillet 2022, ainsi, en cas de démembrement ab initio et lorsque les conditions sont réunies, le taux de TVA de 10 % s’applique, tant à la constitution du droit de nue-propriété au profit de l’investisseur personne physique (l’absence de revenus locatifs par le nu-propriétaire le temps que dure le démembrement de propriété expliquant un désintérêt « structurel » des investisseurs institutionnels pour l’acquisition de la nue-propriété), qu’à la constitution du droit d’usufruit au profit de l’investisseur institutionnel donnant l’immeuble en location. […] qu’en application de l’article L253-5 du code de la construction et de l’habitation (CCH), à l’extinction de l’usufruit, dont la durée minimale est fixée à 15 ans par l’article L253-1 de ce même code, le nu-propriétaire a la possibilité de proposer un nouveau bail au locataire ou de donner congé au locataire pour vendre ou occuper le logement.
- Dans le cas d'un démembrement ab initio le taux de 10 % de la TVA s'applique :
- à la constitution du droit d'usufruit au profit de l'investisseur institutionnel ;
- à la constitution du droit de nue-propriété au profit du nu-propriétaire (généralement une personne physique). Ce dernier est alors, mutatis mutandis, passible des régularisations instituées à l'article 284-II bis du CGI (Complément de TVA).
- En cas de démembrement de propriété, dans l'hypothèse où l'extinction de l'usufruit intervient avant la seizième année qui suit le fait générateur de l'opération, tant l'usufruitier que le nu-propriétaire, sont tenus au versement du complément d'impôt résultant de la différence entre le taux réduit de 10 % et le taux normal. [...] Il est toutefois admis que le nu-propriétaire et l'usufruitier soient dispensés du paiement du complément de taxe dès lors qu'à l'occasion de cette extinction, le nu-propriétaire qui obtient la pleine et entière propriété du bien poursuit l'activité locative à laquelle l'usufruitier affectait auparavant l'immeuble dans les conditions prévues par l'article 279-0 bis A du CGI.
- Enfin, la cession par le nu-propriétaire de son droit de nue-propriété reste sans incidence sur le taux de la TVA qui lui a été appliqué lors de la constitution de la nue-propriété dès lors que l'usufruitier poursuit l'activité locative dans les conditions prévues par l'article 279-0 bis A du CGI.