Engagement de revendre : la prorogation du délai n'est pas de droit mais soumise à l'appréciation de l'administration

Pour le juge de l'impôt, la prorogation du délai de l'engagement de revendre est une possibilité offerte par la loi, soumise à l'appréciation de l'administration, et non un droit pour le contribuable. Les opérateurs économiques ne peuvent donc pas compter sur une prorogation automatique en cas de difficultés prévisibles inhérentes à leur projet.

L’article 1115 du CGI dispose que sous réserve d’application de l’article 1020 du CGI les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou de parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans le délai de cinq ans.

Conformément au IV bis du A de l'article 1594-0 G du CGI, une prorogation annuelle renouvelable du délai de cinq ans pour revendre peut être accordée, par le directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l'immeuble ayant fait l'objet de l'engagement, si celui-ci est situé dans le périmètre d'une zone d'aménagement concertée (ZAC) définie à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme et qu'il a été acquis par la personne chargée de l'aménagement ou de l'équipement de cette zone.

BOI-ENR-DMTOI-10-50, n°60

Rappel des faits :

la société CT qui a acquis en 2012 un terrain de plus de 11 hectares pour 4,57 millions d'euros, en bénéficiant de l'exonération de droits de mutation (232 748 euros) sous condition de revente dans les cinq ans. Le terrain étant destiné à une ZAC, la société a obtenu deux prorogations successives du délai de revente, mais s'est vu refuser une troisième prorogation en 2019, entraînant la remise en cause partielle de l'exonération. En effet, suite à ce refus, l'administration fiscale a adressé à CT une proposition de rectification le 14 mars 2019, considérant que la société était redevable des droits d'enregistrement dont elle avait été exonérée, soit 200 055 €, ainsi que des intérêts de retard s'élevant à 60 417 €.

La société a présenté ses observations le 9 mai 2019. L'administration a partiellement maintenu les rectifications, ajustant le montant des droits dus à 166 411 € après avoir déduit le prix des reventes partielles déjà réalisées, et les intérêts de retard à 50 256 €.

La commission départementale de conciliation a rendu un avis d'incompétence le 14 octobre 2021. Persistant dans sa contestation, CT a assigné la DRFiP de La Réunion devant le TJ de Saint-Denis, sollicitant l'annulation de la décision de rectification et le rétablissement de ses droits.

La société invoque deux arguments principaux :

• D'une part, elle soutient que les retards dans l'aménagement et la commercialisation de la ZAC justifient une nouvelle prorogation, conformément à la doctrine administrative ;
• D'autre part, elle conteste le calcul des droits rappelés.

Le Tribunal vient de rejeter ces arguments et partant la requête de la société CT.

• Concernant la prorogation du délai :

Le tribunal rappelle que celle-ci n'est droit automatique pour le contribuable, mais une faculté laissée à l'appréciation de l'administration fiscale. Les textes applicables utilisent le terme "peut être accordée", indiquant le caractère discrétionnaire de cette décision. 

CT faisait valoir qu'elle avait subi des retards administratifs et techniques inhérents à l'aménagement et à la commercialisation d'une ZAC de 11 hectares, aggravés par une récession du marché immobilier. Elle estimait que le refus de l'administration n'était pas conforme à sa propre doctrine, telle que définie dans le BOFIP.  Cependant, le Tribunal a jugé que les arguments de la société n'étaient pas suffisants pour contraindre l'administration à accorder une troisième prorogation. Il a souligné que les retards évoqués étaient prévisibles et inhérents à la nature du projet. De plus, CT n'a pas apporté de preuves concrètes des difficultés rencontrées ni démontré que ces retards revêtaient un caractère exceptionnel ou imprévisible. Le Tribunal a également relevé que lors de la séance de la commission départementale de conciliation, la société avait admis qu'elle n'avait pas la certitude de pouvoir réaliser les ventes dans le délai initial, comptant sur l'obtention de prorogations. Cette anticipation des prorogations démontre que les délais nécessaires au projet étaient connus dès l'origine, affaiblissant ainsi l'argumentation de la société.

• Concernantle calcul des droits :

Le Tribunal valide la méthode de l'administration consistant à calculer les droits sur la différence entre le prix d'acquisition initial et le prix de revente partiel, conformément à la doctrine administrative.