Levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail par une SCI : conséquences fiscales pour les associés relevant de l'impôt sur les sociétés

Dans le cadre de la levée de l’option d'achat portant sur un bien immobilier pris en crédit-bail par une société de personnes (SCI) relevant de l'impôt sur le revenu qui le sous-loue, les conséquences fiscales du transfert de propriété résultant de cette levée doivent, pour les associés relevant de l'impôt sur les sociétés, être appréciées au regard des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

L'article 93 quater-IV du CGI prévoit un dispositif de report d'imposition de la plus-value constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous-location. Ce dispositif a pour objet d'éviter l'imposition immédiate de la plus-value consécutive au retrait d'actif qui ne dégage pas de liquidités.

Ce régime concerne les contribuables qui pratiquent la sous-location d'immeubles nus pris en crédit-bail, et dont les produits sont imposés dans la catégorie BNC pendant la période de sous-location. Il peut s'agir de personnes physiques, ou d'associés de sociétés de personnes au sens de l'article 8 du CGI.

Le report constitue une simple faculté offerte au contribuable. Il n'est donc applicable que sur demande expresse de sa part.

Par ailleurs, aux termes du I de l'article 238 bis K du CGI, lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés à l'article 8 du CGI, à l'article 8 quinquies du CGI, à l'article 239 quater du CGI, à l'article 239 quater B du CGI ou à l'article 239 quater C du CGI, sont inscrits à l'actif du bilan d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui les détient.

Rappel des faits : 

La société C, soumise à l’impôt sur les sociétés, est associée à hauteur de 95 % de la SCI G, soumise au régime fiscal prévu à l’article 8 du code général des impôts, qui exerçait une activité de sous-location d’un immeuble nu qu’elle avait pris en crédit-bail. Par acte du 22 avril 2014, la société La Gatine a levé l’option d’achat prévue par le contrat de crédit-bail.

À la suite d’un contrôle sur pièce, l’administration a considéré que l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la société La SCI G s’était traduite par un changement de nature de son activité, la société cessant d’exercer une activité de sous-location, dont les bénéfices relèvent, lorsqu’ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BNC, au profit d’une activité de location, dont les bénéfices relèvent de la catégorie d’imposition des revenus fonciers. Elle a estimé que la cessation de l’activité initiale de la SCI G et son changement de régime fiscal avaient eu pour effet de rendre immédiatement imposable la plus-value correspondant à la différence entre la valeur réelle de l’immeuble et son coût d’acquisition. L’administration a en conséquence rehaussé les bénéfices de la société C à hauteur de la fraction de cette plus-value correspondant à sa quote-part des résultats de la SCI G et l’a assujettie en conséquence à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre de son exercice clos le 31 décembre 2014.

La société C a demandé au TA d’Orléans de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de son exercice clos le 31 décembre 2014. Par un jugement du 15 septembre 2020, ce tribunal a rejeté sa demande. 

En appel la société C faisait valoir : 

• que les dispositions des articles 93 et 93 quater du CGI, qui ont trait aux plus-values imposables dans la catégorie des BNC ne lui sont pas applicables dès lors qu’elle est une société soumise à l’impôt sur les sociétés  ;
• que conformément aux dispositions de l’article 238 bis K-I du CGI, la quote-part du résultat social de la SCI G qui lui revient, en tant qu’associée soumise à l’impôt sur les sociétés, doit être calculée selon les règles applicables en matière d’impôt sur les sociétés  (la société de personnes qui a concomitamment des associés soumis à l’impôt sur le revenu et d’autres soumis à l’impôt sur les sociétés arrête deux résultats imposables)  ;
• qu'en matière d’impôt sur les sociétés, la notion de patrimoine professionnel et de patrimoine privé n’existant pas, il ne peut y avoir de plus-value résultant de la levée d’option d’achat d’un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble.

Par un arrêt du 9 février 2023, la CAA de Versailles a rejeté l’appel formé par la société CMM Finances contre ce jugement.

La société C s'est pourvue en cassation.

Le Conseil d'Etat vient de faire droit à la demande de la société C en annulant la décision du 9 février et en renvoyant l'affaire de la CAA de Versailles

Il résulte des dispositions des articles 93 et 93 quater du CGI, que les éventuelles conséquences fiscales qui s’attachent au transfert de propriété résultant de la levée de l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail par une société relevant du régime fiscal prévu à l’article 8 du CGI doivent s’apprécier, pour les associés patrimoniaux de cette société, en appliquant les règles relatives à la catégorie d’imposition correspondant à l’activité de la société et, pour ses associés soumis à l’impôt sur les sociétés, en appliquant les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux.

dès lors que la société C est soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est au regard des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux que la cour aurait dû apprécier les éventuelles conséquences fiscales du transfert de propriété résultant de la levée d’option d’achat du contrat de crédit-bail, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.